欧阳际，聂林浩（上海建工集团投资有限公司，上海 200080）

1979 年，中国首个产业园区蛇口工业区正式挂牌成立，产业园区经历 40 余年的发展，一直承担着国家城市发展和产业振兴的重任。产业园区不仅有利于推动区域经济稳步前行，促进产业持续升级优化，还能带动周边创新资源深度聚合，培育现代化新兴产业，加速推进城镇化趋势。从政府角度来看，开发产业园区的初级目的是落实政府经济职能，带动产业持稳发展，增加财政税收，吸引更多高素质人才，助推国民经济平稳运行。

作为以传统的建筑施工为主的建筑企业，面对日新月异的市场，其投资领域也需要不断的开拓创新，以实现投资带动施工的作用。本文结合市场中产业园区主要的投资模式，为建筑企业参与产业园区投资建设的模式提出建议，并对盈利和带动效应进行分析，可为建筑企业类似的投资项目提供参考。

1 产业园区常见的投资模式

目前我国常见的产业园区开发模式有政府主导、市场主导和政企协作 3 种开发模式。

1.1 政府主导开发模式

如图 1 所示，政府主导开发模式是指以政府全面主导为前提，政府出台税收、金融等支持政策，营造其他园区不具备的独特优势，并负责园区的开发建设，确保产业园区的招商引资工作、土地出让工作稳定落实。

图1 政府主导开发过程

1.2 市场主导开发模式

如图 2 所示，市场主导开发模式通常以企业为主体，政府则提供优惠政策为辅。开发过程中，政府重在根据城市发展实际编制产业规划，为园区提供政策、土地等支持，园区的招商运营等则由实力雄厚的企业负责完成。

图2 市场主导开发过程

市场主导模式根据投资主体不同又分为以下几种模式。

（1）地产开发商模式。地产开发商取得土地资源后，对园区进行开发建设，最终以出售方式获取开发利润，实现资金快速回笼。

（2）产业地产商模式。产业地产商同传统地产开发商不同，其会在产业园区开发建设完成后介入园区的招商、运营及管理，并安排一定的租售比实现销售和自持租赁收入。

（3）基金投资商模式。类如黑石集团等基金投资商通过发行地产基金募集资金，用相对较低的成本收购老旧物业，继而对其进行专业的现代化改造，吸引优质目标企业进入。待入驻率上升至一定水平，现金流稳定时，再对外发行Reits 等，实现资本的退出。

建筑类企业主导模式。以建筑企业为主体，把单纯的一级开发与基础设施建设向综合性的城市运营拓展，既赚取施工的利润，也能获得后期房地产开发的收益，优势在于融资和施工能力强，但产业基因不强，未来存在很多不确定性。

1.3 政企协作主导开发模式

如图 3 所示在政企协作主导开发模式中，政府与企业有各自的优势，政府部门拥有土地资源，但资金不足，产业园区的开发与运营经验较少；企业资金实力雄厚，产业园区开发经验多，但土地资源稀缺。产业园区的开发规模比较庞大，涉及范围广泛，不仅需要土地资源、税收政策等支持，还需要充足的资金投入。所以，在政府主导模式基础适当地融入市场主导模式，即 PPP 模式，更利于产业园区开发建设运营。

图3 政企协作主导开发PPP模式

2 建企业参与产业园区的路径及投资结构

建筑企业参与产业园区投资建设可以选择PPP模式或者与地方城投合作共同进行二级园区开发的模式。

2.1 PPP 模式

如图 4 所示，PPP 模式为政企协作主导模式的一种，建筑企业作为社会资本方通过与产业园运营方组成联合体，明确分工后共同参与产业园区的开发，主要包括产业园区内的基础设施建设以及进入运营期后的招商运营管理。其中，建筑企业负责园区基础设施的设计施工总承包，产业园区的招商运营则由运营方来负责。

图4 政企协作主导产业园区开发 PPP 模式投资结构

2.2 与地方政府城投合作进行二级园区开发

二级园区开发类似于房地产开发的模式，如图 5 所示，以地方政府城投为主导，建筑企业联合产业运营方作为跟投方，共同对产业园区进行开发建设。这种联合地方政府城投的模式，依托的是城投的资金实力和信用背书，可以降低建筑企业的投资风险以及保证园区建设完成和平稳运营后的顺利退出。

图5 二级园区开发模式投资结构

在开发项目前，先做好相应的市场调研工作，详细了解区域产业的发展现状、产业特点、产业趋势以及政府对产业的要求和诉求等，并寻找适配的产业资源。寻找产业资源的过程是双向的，一方面产业不仅要满足政府方的需求，例如需要符合政府对该地的产业发展规划、税收强度、投资强度、人才引进等方面的要求，另一方面产业方也要考虑政府能够给予具有吸引力的政策优惠、税收优惠等条件。产业资源成功匹配需要自身拥有丰富的产业资源及合作伙伴，不断积累并强化自身产业资源整合能力，有了产业资源的依托，在获取土地上会更具优势。园区建设完成后，通过物业的销售与出租获取项目收益。

2.3 产业引导基金

针对上述两种开发模式，均可与政府方组建产业引导基金，帮助政府完成招商引资的任务。一方面基金投向园区内已经落地的存量企业，帮助企业孵化并发展壮大，实现园区持续发展；一方面通过投资吸纳新企业进入园区，创造增量。对于盈利能力较强、资产状况良好的项目，通过扶持与培育争取通过公开上市以及并购等方式实现退出。

3 建筑企业参与产业园区开发的盈利及带动效应分析

3.1 盈利分析

产业园区开发对建筑企业来说主要有以下几个盈利来源，一是作为项目公司的股东取得的分红收入，项目公司的收益来源为产业园区的销售收入和租金收入，管理费和运营服务收入，以及PPP项目中来自政府财政的可行性缺口补助；二是获得的设计与施工利润，三是通过产业基金的产业投资获取的投资收益。

3.2 带动效应分析

通过投资产业园区项目，一是实现了“投建联动”的拉动作用，带动了建筑企业的建筑施工和设计咨询两大板块；二是通过成立产业引导基金，对园区内的企业进行股权投资，带动了投资公司基金类、权益类相关板块的投资业务；三是将产业园区未来能产生稳定现金流的优质资产作为基础资产，发行资产支持专项计划或者公募 REITs，拓宽了公司的融资渠道，提升了公司的融资能力。

4 产业园区开发风险及应对

4.1 二级园区开发

可售物业销售收入为二级园区开发的重要收入来源，但销售收入不仅具有很强的周期波动性、市场竞争性、区域限制性，还有很强的政策扰动性，容易受到较大的影响。

（1）政策性变动风险。政策变动会对产业地产行业造成较大的系统风险，产业园区严重依赖地方政府的政策，包括土地出让政策、招商、税收政策、房地产、信贷政策等等，每一个点发生变化都可能导致严重的风险。产业园区开发企业需及时跟踪研究最新政策，采取灵活应对手段，比如降低对物业销售收入的依赖，提高销售比例和项目运营能力；或者在跟政府谈判阶段，明确政府对园区的政策支持、金融支持等。

（2）经营波动风险。由于区域聚集效应导致二级园区在同区域内的功能差异小，若区域市场的供给超过需求，则竞争会加大，园区运营难度会提升，经营风险会提高。进入某一区域前，开发企业应详细调研当地的产业现状以及土地的供给量。寻找优质的产业资源合作伙伴，提高园区招商和运营能力。按照政府的产业规划，精准招商，建设小而精、小而美，且产业带动明显的园区。

（3）财务风险。产业园区开发一大特点是投资大、回收周期久。如果依靠高杠杆、高负债进行园区开发会面临很高的财务风险，如果融资的渠道狭窄很容易导致资金短缺、现金流断裂。面对财务风险，一方面需强化园区的运营实力，提高园区现金流造血能力；另一方面要创新融资模式，增加融资渠道，或选择适当的模式及时退出。

4.2 PPP 模式园区开发

通过 PPP 模式进行园区开发首要是防范融资风险，因此项目选址应选择核心城市，交易对手需评级为 2A＋ 以上的地方政府平台公司。真实预测园区运营情况将使用者付费控制在合理区间，降低运营风险。

5 退出机制

产业园区的退出相对较难，如何有效打通投、融、建、管、退的项目全生命周期流程对社会资本，尤其是建筑企业参与产业园项目尤为重要，一般有以下两种退出渠道。

（1）股权交易。现阶段，我国产业园区大多采用大宗交易的方式实现退出。由于建筑企业参与政府主导类的产业园主要采用跟投模式，因此退出路径选择股权交易的模式较为合适。项目合作期限一般不超过5年，待园区运营进入稳定阶段，入驻率和税收等达到政府要求后，将持有的股权按照事先约定的条件转让给地方城投。

（2）资产证券化或公募 REITs。当产业园能够产生稳定现金流时，为了盘活资产增强资金的流动性，可以在一定的时点通过资产证券化或公募 REITs 方式退出，实现轻资产运营。通过这种方式，一是经过资产证券化的结构设计可以有效降低融资成本，二是利于产业园区运营者实现轻资产转型，三是可以实现提前收回未来的现金流收益，将收回的资金再投入到其他项目中。

6 结 语

通过对建筑企业参与产业园区投资模式及退出路径分析可知，不管通过 PPP 模式或者二级园区开发模式，都能推动建筑企业的投资业务，拉动设计施工业务，带动权益投资和运营业务以及拓宽融资渠道，不仅实现建筑企业参与到产业园区的“投、融、建、管、退”全生命周期，更帮助建筑企业进行创新与转型，打造建筑全生命周期服务商。同时还应关注过程中可能面临的风险，考虑相应的对策把风险降至最低，将最终从产业园区项目中成功退出作为投资该类型项目的最终目标。