上海海事大学 付晶

居住权是一种用益物权，用益物权的一般社会功能主要有两个方面：第一，充分发挥物尽其用的经济效能。第二，物之利用所产生的关系物权化，使得当事人之间的法律关系得到巩固和稳定，让其可以对抗第三人，这是用益物权在法律上不同于债权的基本特点①。随着中国市场经济的进一步发展，居住权的功能也将从传统的伦理性社会保障功能转向以投资性经济功能与伦理性社会保障功能并存的格局，即对居住权的功能应进行拓展。

一、居住权的功能拓展

（一）伦理性居住权的社会保障功能

1.伦理性居住权的基本特征

伦理性居住权，又称为社会性居住权，即自罗马法时代以来的居住权，属于典型的人役权，其有保护弱势者权益的功能②。首先，伦理性居住权的权利主体仅仅是自然人，而法人和非法人组织并不享有传统伦理性居住权；其次，伦理性居住权不具备可转让性，在他人行使居住权时，权利的应有状态并不会发生改变；再次，伦理性居住权具有期限性，或称时间性、暂时性，作为自然人当然地具有一定的生存期限；最后，伦理性居住权是因居住需求而对住房进行使用的权利。

2.伦理性居住权的功能

伦理性居住权是为了保护社会弱势群体的利益提出的③，所以具有人文关怀与家庭伦理的性质。如法、德、瑞士、意大利等国的民法典中居住权都是传统意义上的伦理性居住权。任何社会都应当对弱者进行保护，这是人类文明进步的要求。

（二）投资性居住权的经济效用功能

1.投资性居住权的必要性

投资性质的居住权是独立的用益物权，能够独立继承和转让，享有居住权的人对标的物房屋可以合理使用，特别是可以进行用益出租与使用出租④。这正是居住权规范发展的未来前景，也是居住权进行功能拓展的必然选择。

2.投资性居住权的功能

居住权投资性功能的发展，是对传统的居住权的突破，这是其摆脱附属性地位发展成为一种独立财产权的前提，更是让居住权能够在市场经济条件下得以发展和获得生机的重要条件。居住权的投资性功能就是将居住权这一财产权利作为资本运用于市场交易和流通，从而达到融通资金、获取利润的目的⑤。它的社会功能，也从保护弱势群体的伦理性功能发展到了为实现所有者对财产利用多样化形式之一的投资性功能。

二、居住权功能拓展视域下的规则设计

（一）居住权主体

传统伦理性居住权主体仅限于自然人，如果欲要实现居住权的功能拓展，就必须扩大居住权主体的适用范围，即须将主体由原来仅限于自然人扩大至包括自然人、法人和非法人组织，这是推动居住权功能拓展的内在要求。

1.自然人

自然人可以作为居住的主体。这是传统伦理性居住权的原始主体，主要基于家庭伦理关系，为了满足赡养、扶养和抚养等家庭伦理需要。当前以及未来状态的社会这样的需要仍然会存在，人与人之间仍然需要相互帮扶，社会仍然需要对弱者的权利给予保护。因此，居住权的权利主体当然地要包括自然人，并且应当允许与其具有特定亲情伦理关系的人一同居住，其范围应当包含居住权人的配偶、准婚姻关系的人或同居关系的人以及未成年子女等。与此同时，需要赋予居住权人对于享有权利的房屋空间进行自由支配的权利，这一权利对居住权人的生活意义极其重要。然而，如果房子所有者和居住权人居住于同一个房屋的情况下，居住权人接受其他人居住的行为有可能损害所有人的权益时，需要对居住权人的相关行为予以适当、合理的限制及约束。

2.法人和非法人组织

传统的伦理性居住权将主体限定为自然人，这主要是传统居住权的婚姻家庭的伦理性决定的。随着居住权的发展，居住权适用范围早已经突破了婚姻家庭的伦理范围。随着市场经济包括房产市场的进一步完善，居住权的功能由伦理性向投资性拓展，也正因为如此，居住权才在新的历史时期焕发出新的生命力。在市场经济条件下，居住权主体不应仅仅是自然人，而应当包括法人和非法人组织，这样才能更好地实现居住权的功能拓展。

（二）居住权的客体

传统的伦理性居住权的标的物只能是住房，在其他物品上不能设立居住权。由于伦理性居住权是因生活居住需要而为人设立的权利，因此，房屋的范围应当包括住宅、附属设施、共用物等与房屋配套使用之物，比如停车位、可供家居的船或者结构物、院子、花园、附属小屋、走廊等等。此外，投资性居住权的客体也应当与前者保持基本一致，没有必要扩大投资性居住权客体的范围。如果将其客体扩大到其他的物上，将脱离居住权原有的范围，进入到其他领域。

（三）居住权的设立

传统的伦理性居住权设立取得方式一般仅限于遗嘱、遗赠等单方意思表达。随着居住权的功能拓展，房屋以“所有”为中心的理念向以“利用”为中心的理念转变，多种取得居住权的方式有利于促进居住权进入流通领域，实现居住权的投资、融资功能。

1.居住权可通过合同设立

居住权合同属于要式合同。居住权合同通常应包含当事人姓名、名称，住所、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限和解决争议的方法。

2.居住权可通过遗嘱设立

所有权人以遗嘱、遗赠为继承人或其他人设定居住权，作出意思表达后，还应当对居住权进行登记，登记后才发生物权的对世效力，否则只具有一般意义上的债权效果，不具有对抗善意第三人的效力。

3.居住权还可通过法律文书设立

我国的司法实践中已经存在裁定取得居住权的情形，有关司法解释和地方性法规等已经赋予法官以自由裁量权来为他人设定居住权的情形。明确法官在判决中可以直接为当事人设定居住权，体现的是司法的智慧。

（四）居住权的内容

在居住权功能由传统的伦理性向投资性拓展的情况下，其权利义务内容不仅要考虑满足个人及其家庭成员的生活需要与房屋的充分利用，还要考虑居住权的流通性问题，即如何实现居住权功能拓展下的投资、融资等经济功能。

1.房屋使用权

出于居住的目的，权利人可以占有、使用他人房屋及其相关附属设施，并据此排除所有权人和其他第三人对居住权人行使权利的干涉。

2.出租、转让、继承的权利

居住权是否可以被出租、转让和继承，与居住权的流通性关系紧密，这也是学术理论界对居住权的争议点。其他国家有关居住权规则，一般都不允许出租、转让和继承。但是要实现居住权的功能拓展，达到居住权投资、融资的目的，就必须突破这样的限制。

3.优先购买权

我国法律规定，房屋共有人和承租人都享有优先购买权。相较于债权属性的承租权，以及物权属性的房屋共有权，本文认为居住权人也应享有房屋的优先购买权。

4.修缮改良房屋

法国民法规定用益权人负有维修、保养义务，但大的修缮费仍由所有权人负担。如果大修是因为用益权设立后缺乏维修保养所致，则应当由用益权人负担。本文认为，对于日常费用的负担，应当借鉴上述规定。

5.合理使用

随着居住权的功能由婚姻家庭等伦理性拓展到经济投资、融资领域，房屋的合理使用不再以家庭生活居住必要为限。所以居住权人的合理使用不一定限于家庭居住，可能会用于商业用途，具体内容应当交由所有权人和居住权人自己约定。无论居住权人将房屋用于何种商业经营或其他用途，都不得任意改建房屋、改变房屋的基本结构，但是当事人之间可以约定排除这样的限制，以更好地发挥房屋的效用。在房屋具有或者可能具有损害、灭失的危险时，居住权人负有及时告知所有权人的义务和一般减少损害发生的作为义务等。

（五）居住权的消灭

居住权的消灭包括居住期限届满和居住权人死亡，住宅灭失、住宅被征收、居住权人放弃居住权、居住权合同被依法解除以及居住权与所有权混同等。从我国设立居住权的现实出发，本文认为，其消灭的主要原因还应包括不当使用或者滥用居住权、不可抗力导致权利消灭以及约定的条件成就时消灭。

三、结论

居住权作为人类法律的创造，其最终是为了增进人们的福利、满足人们的居住需求。居住权自罗马法以来，保护了未成年人、老人和离婚妇女等弱势群体的居住权利，其在婚姻家庭领域具有重要意义。新时期，居住权在市场经济中可能具有的投资、融资功能也应当得到充分的认识、承认和发展。随着居住权的功能拓展，其一定会在我国建设和完善社会主义市场经济过程中发挥巨大的作用，满足人民群众对良法的需要。

注释

①《中华人民共和国兵役法》

②《退役士兵安置条例》

③《士兵服役条例》