案情简介：

2001年，某市木材加工厂以其在城郊的6间实木板材生产线厂房的房屋所有权作为抵押物向某市商业银行贷款70余万元。2017年，木材加工厂因经营不善被吊销营业执照后，其主管部门将其资产与某市属工业公司进行重组，但未办理房屋所有权变更登记。2018年，市属工业公司将厂房与该市某商贸公司进行房产置换，将木板材生产线拆除后交付商贸公司，但未办理房屋所有权变更手续。商贸公司将厂房拆除后进行开发，建成商品住宅房及商铺。为了办理房屋销售的相关手续，商贸公司要求工业公司注销房屋所有权的抵押登记，并协助办理土地过户手续。商业银行发现抵押物灭失后，要求工业公司承担偿还贷款的义务，并要求该市不动产登记机构停止办理注销抵押登记以及土地转移登记等相关手续。

本案焦点：

抵押物灭失后，抵押登记注销是否需要抵押权人同意，是否能够直接注销？抵押权人的合法权益该如何得到保障？

观点分歧：

商业银行认为，工业公司处理作为抵押物的厂房时应及时通知银行，并履行贷款偿还义务。工业公司与商贸公司的处置行为导致了抵押物灭失，应先赔偿贷款后，商贸公司才能销售拆建后的商品房。未偿还贷款却以抵押物灭失为由要求注销抵押登记，是企图逃避贷款偿还责任，登记机构不该支持。

商贸公司认为，商品房用地是工业公司以办公综合楼与其交换而来的，木材加工厂在银行的贷款与其无关。……