王博 李艳军

摘要：自“三条红线”债务限制政策出台以来，房企在改善财务结构方面取得了一定的成效，尤其不达标项目多、债务增长受限的房企改善动力更强。本文通过数据分析发现，房企主要通过降低拿地力度、加快销售回款及加快竣工结转等方式改善相应监管指标。目前，房企剔除预收款后的资产负债率改善较慢。结合地产周期来看，未来房企很可能继续降低拿地力度，而竣工力度回升有望延续到2022年上半年，短期内房地产投资仍有一定的韧性。

关键词：“三条红线” 房企债务限制 房地产投资

2020年8月20日，住房和城乡建设部、中国人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被市场总结为“三线四档两观察”。

“三线四档两观察”的主要内容

“三线”即“三条红线”，是指为约束房企的过度负债行为，监管层对房企的三项财务指标进行限制，具体包括：一是剔除预收款后的资产负债率不得超过70%;二是净负债率不得超过100%;三是现金短债比不得小于1倍。

“四档”是指根据“三条红线”的达标情况，将房企划入不同档次，并对其有息负债增速设置相应的界限。具体来讲，房企如果全部三项不达标则归为“红档”，未来不得新增有息负债（以2019年6月为上限）;如果两项不达标则归为“橙档”，未来有息负债规模年增速不得超过5%;如果一项不达标则归为“黄档”，未来有息负债规模年增速不得超过10%;“三条红线”均达标则归为“绿档”，未来有息负债规模年增速不得超过15%。……