吴 涛 青岛和达创信置业有限公司

盖 娟 青岛市崂山区金家岭街道办事处

1 前言

成本管控是一个企业管理的首要内容，务必要实现成本的可控，才能让企业在当前的经济社会发展中站稳脚跟。如果对房地产企业的成本有效的管控，那么就能够提升企业在市场中的经济地位和竞争水平，进而为提高企业的利润提供了一个便捷有效的途径。经济全球化影响下的今天，一个企业持续健康发展的主要影响因素就是成本管理模式。就现在我国的情况看来，半数以上的企业仍然存在着成本管理和成本管控方面所对应的问题，这会对企业的发展产生阻碍，不利于企业提高利润。本文主要围绕成本管控的重要性以及成本管控在房地产企业中的重要性展开论述，然后根据成本管理、管控在当今存在的疑问与其在发展中的难题提出相应解决问题的对策[1]。

2 成本管控对房地产企业的重要性

2.1 良好的成本管控有助于实现企业财务管理目标

成本管理可以帮助企业更好的经营，给企业带来更多的好处。因为它既可以对企业现在的工作进行衡量，还能指明日后的发展方向。现如今的社会形势，一般企业都是以取得更多的利益为目的，这样公司在成本管理工作进行时，就需要消除掉那些危害管理工作进行的因素，才能保证企业在生产经营的过程中降低成本支出。由于市场经济的快速发展，使得企业在经营过程中会产生来自同行的压迫，为企业的前进增加了困难。成本管理立足于当代的经济市场，需要制定更好更完善的成本管理方案，加强成本管理制度和体系，对各项资源进行合理的安排，要实时关注日常的管理状况和竞争者的状况。

2.2 管控成本是市场制高点的重要组成部分

对于房地产企业来讲，当前，国内在房地产行业产生的竞争越来越严重，国家对房地产制定了一些改革的方案，这些改革方案给房地产企业的发展也带来了不小挑战。销售与房地产成本的区别是房地产企业的利润。近几年，我国不惜一切代价用各种方法来调控市场房价的变动，房地产企业不能通过对房屋的销售，取得的收入来完成经济效益，想更好地完成经济效益就要实行成本管控这种最为成功和有利的形式。面对房地产项目开发成本管控的有效方面，深刻领悟到了成本管控对于房地产项目开发的重要性，不仅使开发成本降低了，也使得企业有了很好的效益，双方面得到了提升[2]。

3 房地产企业成本管控中存在的问题

3.1 施工材料管理不善，浪费现象严重

在房地产施工的各个程序中，减少材料成本是优化工程成本的最有效的手段，所以成本管理的重心应该放在如何科学地储存和掌握材料成本。然而就目前状况来讲，房地产企业材料的成本管理存在着弊端。施工中材料损耗情况常常与许多因素有关，也许是因为材料采购方式不对，材料储存方法不当，更有可能是工作人员对其材料的性质不够了解，对材料管理不够重视，所以无法掌握各类材料管理的适当办法，也就造成严重的材料损耗问题。同时在施工过程中，当建设的房屋在一些较为偏远的地区时，正因为地理条件问题运输时间的延迟，在材料输送过程中必然会造成材料损耗，所以尽量在运输材料前做好一切降低材料损耗的措施。由于房地产企业缺乏事前的准备，运输方案制定不够详细，在其过程中也会出现一定量的消耗。当施工原材料运送完毕后，也可能因为不正确的管理方法，导致原料的破坏甚至将其遗失，再者在房屋建设过程中各种原料的滥用，使得原料大量流失，不必要的耗损现象越来越严重[3]。

3.2 施工设计的随意变更，忽视质量成本管理

通常在房地产企业的施工阶段，导致工程成本突然变化的原因之一是设计随意变更。设计费用属于前期工程费，而前期工程费占整个成本构成的5%甚至更多，变更原因复杂多变、规律难寻，有的是因为销售的需要，有的是因为图纸质量方面的问题，给现场实施管理造成很大难度。所以说控制设计随意变更是施工阶段降低成本的一个重点。与此同时，对房地产企业自己本身也没有真正意识到质量成本是什么。轻视工程质量会给公司带来的莫大的经济损失，甚至引发生命安全。公司为了盈利会在材料方面进行控制，偷工减料甚至采购质量成本较差的原材料。如果一直持续下去，企业的业务会逐渐变少，未来盈利也会变得不乐观[4]。

4 基于招投标视角的房地产项目成本管理的控制措施

4.1 设计标准化，尽量减少非标定制产品的招标

为了减少房产公司的投标成本，应重视设计标准化，尽可能减少非标定制产品的投标。拟招标的物料须事先确定，以确保在招标前符合有关标准。这样可以有效地提高成本控制能力。

4.2 集中采购，尽可能事先批量下单

房地产企业需要在材料、设备、营销等多个领域进行采购，将产品质量、项目工期、产品类型和成本控制难点结合起来，有助于完善房地产企业的成本控制。在房地产企业的采购过程中，也需要通过成本控制来控制同类商品的采购。可以帮助企业优化物资采购管理，提高房地产企业对物资采购成本的管理水平和控制能力。房地产企业在进行项目成本管理过程中，应加强对房地产项目成本的管理，对房地产项目成本进行合理估算和系统分析，以利于房地产项目资金链的合理管理和控制。有效地估算房地产项目成本和合理的预算管理控制，可以有效地帮助企业进行适当的成本管理，确保企业的资金链不会出现问题，同时可以有效地缓解房地产企业之间在资金方面的矛盾，从而更好地控制和管理房地产项目的成本[5]。

4.3 优化项目成本估算及预算管理

加强工程造价管理对控制房地产工程造价具有十分积极的作用。它不仅可以有效地控制和管理工程项目的资金链，缓解房地产企业资金方面的各种矛盾，还可以实现企业约束机制的建立，最终实现对房地产项目的合理监管。不仅可以通过实施有效的财务管理方法，还可以促进企业激励机制的科学建立，调动员工在平时工作过程中的积极性。

4.4 完善招投标审核管理过程

在工程建设过程中，各种材料和设备的成本约占总成本的十分之七。在工程实际施工中，有效控制建材成本是一项重要任务。在确定项目成本目标时，首先应明确采购的权限和方式、材料的具体分类范围、项目的分包和总承包，以确定材料是属于甲供应、乙供应，还是固定一方供应。二是完善招投标工作的基本流程。逐步完善合同的签订、校准、投标询价和资质审查等基本程序。坚持公平、公开、公平的原则选择承包商，充分发挥市场竞争的作用，实现降低成本的最终目标。同时，将所有供应商信息建立成一个信息库，明确公司的战略合作伙伴。这样不仅可以解决供应不稳定、质量不高的问题，而且可以得到战略合作公司的采购价格。严格遵守基本程序及合约，以控制工程进度。仔细审核每个施工单位的进度报告以及节点付款情况，当公司财务部门确认后才能付款。如果一个项目的合同进度付款累计达到所签合同价值的85%，则停止付款，以确保在结算时采取主动行动。

房地产企业在项目施工中，需要对房地产项目招投标审计管理过程进行完善，这也是建材成本控制的重要内容之一。招投标管理和考核需要制定合理的合同签订、标书确定、资格评审和标书查询的标准程序，以便于房地产企业在招标过程中选择承包商，利用市场竞争有效降低成本，确保房地产企业在公平、公正选择承包商的同时有效控制成本。完善招投标管理和考核管理，可以有效地体现企业成本管理控制的重要性，帮助企业有效地降低成本产出，帮助企业更好地发展，增加企业的利润，提高企业在行业中的竞争力。完善招投标管理和考核管理，有助于企业完善自身的管理体系，提高自身的管理能力，增强自身的综合能力[6]。

4.5 注重完善采购招标管理信息平台

资讯科技的进步大大提高了工作效率。在房地产采购招标管理中，关键内容是实现信息管理平台的建设，利用互联网的高效性和连通性，全面了解投标公司，从而选择合适的投标公司，有利于提高采购招标管理水平，有利于提高房地产企业的成本控制。在工程采购招标过程中，由于采购招标周期长、覆盖面广，实时监控可以有效地减少各种负面因素，有助于提高房地产企业的成本控制水平[7]。

4.6 做好工程量清单

在工程采购招标过程中，中标必须降低工程造价，降低工程造价必须加强建设项目各环节的造价控制，工程量清单是整个建设项目的核心，也是工程采购招标的基础，也是投标人报价的主要来源，做好工程量清单，有利于提高房地产企业的造价控制水平。综上所述，要加强房地产项目采购招标管理，从各个方面着手，注重采购招标管理方法，才能有效地控制房地产企业的成本。

5 结束语

成本管理不但可以增强企业的竞争优势，还可以保障企业经济效益的提高。房地产企业当前运用一系列方法减少成本，达到有效果成本管理的目的，保障企业向更好的方向发展。本文通过一些房地产企业的成本管理现状，提出了一些问题及相应的应对措施，希望可以对房地产企业今后的发展有一定的参考意义。对企业的管理要对外加强市场调研，研究竞争对手和本行业发展趋势。