晏子璇

（中央财经大学 法学院，北京 100098）

当今世界，各国在重视经济发展的同时，都将生态环境的保护摆在了重要的位置。我国《民法典》确定绿色原则为基本原则，对土地资源的集约利用成为城市建设用地开发过程中不可忽视的重要因素。基于近年的实践经验，在签订土地使用权转让合同之前，根据事先的行政规划得以对该土地建筑物高度进行限制，而地下空间的开发边界却鲜有可依据的规定。随着《民法典》的出台，理论界和实务界都需进一步明确空间建设用地使用权地下空间界限的问题。

一、问题的提出：空间建设用地使用权理论与实践脱节的困境

当下的土地利用方式日益多元化，地铁、高架桥、高层建筑、地下通道等基础设施的建设随着城市化快速推进已经实现了大规模覆盖，土地空间二维利用向三维利用的转变成为土地集约利用的基本方式之一。《民法典》345条和348条规定了空间建设用地使用权，但实践中相关法律的落实情况却不尽理想，存在理论与实践脱节的情况。具体而言，《民法典》第348条规定，建设用地使用权出让合同中应当明确“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”。土地空间可分为横向空间与纵向空间，横向空间即土地水平范围的空间，其在地图上表现为清晰可见的地界；纵向空间包括地上、地表、地下空间。在建设用地使用权出让的实务操作中，建设用地使用权出让合同中对土地空间界限的约定多局限于横向空间的界限，纵向空间仅依赖城市规划范围内对建筑物高度的限定，即地表和地上空间的限制。……