刘成效

（河北嘉泽房地产资产评估有限公司，河北 石家庄 050011）

引言

农用地基准地价作为政府公示地价，可以为深化农村土地“三权分置”产权制度改革，促进土地经营权流转市场培育，推动土地适度规模化经营，提高土地生产能力和效率，开展农用地资源资产核算，维护农民合法权益，助推乡村全面振兴等提供基础性支撑。不同于城镇建设用地，农用地存在利用类型、利用方式多样，产权权利构成复杂，地价形成机制多元，农地价格体系比较庞杂等特殊性，使得当前农用地基准地价评估工作中普遍面临评估内容不清、评估方法选择困难等现实问题。本文主要基于农用地基准地价成果应用服务需求视角，对农用地基准地价体系构建与评估方法思路的选择等方面进行探讨。

一、农用地估价的现实意义

（一）农用地价值内涵

尽管《民法典》第324 条的规定被认为“是关于国有的自然资源，单位和个人可以取得用益物权的规定”，但《民法典》构建的用益物权仅包含土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权，并没有明确国有农用地使用权的对应位置。结合《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，以及现在对国有农用地“权属应确尽确，证书应发尽发”的政策背景可以明确，国有农用地使用权主体即是该农用地依法进行登记后的被登记人。此外，国有林地使用权的法律性质在理论界也同样是有争议的。有学者在梳……