李 群

（河南汉风律师事务所，河南 许昌 461000）

房地产开发以及经营、销售等一系列过程中所进行的和现行法律相悖的行为最终导致了市场声誉受到损失或者出现了一定的经济损失，这就称为房地产纠纷中的法律风险。从当前的实际情况来看，房地产纠纷数量不断增加，还有很多矛盾是没有办法进行调和的，因此只能进入司法诉讼环节，而一旦走入这一环节，必然会有一定的法律风险，对此有必要进行研究并且找出防范措施，这能够在促进我国房地产市场健康发展方面发挥重要的作用。

一、法律风险

（一）宏观法规政策

第一，存在由于法律法规的滞后以及政策所具备的较大的不确定性而导致的风险，当前房地产企业发展的速度非常快，但是在这一方面相关的法律还没有跟上转变的步伐没有及时完善，因此显得不够严密，所以开发商面临立法之后所带来的巨大风险。政府为了保护日益稀缺的土地资源，还要对于当前市场各主体之间的利益关系进行协调处理，可能随时会出台一些宏观调控政策，因此对于房地产企业来说，这些都是不确定的因素。此外相关产业政策也会出现一定的变化，例如金融政策、环保政策的出台等都可能出现土地使用权被政府回收的情况，这也让房地产企业面临着较大的风险。

第二，还存在城市规划方案的调整所带来的风险，例如转变了相应土地的用途，那么周边的房地产商品价值将会受到极大的影响，还有的会面临被拆迁的巨大风险。采取经济的发展规模以及速度也是一个重要的影响因素，例如在某一地区增设商业服务中心，便会带动当地的房价上升［1］。

（二）微观实务操作

第一，在具体的操作过程中，会出现土地使用权出让或者转让等问题，在这一过程中就会出现一定的法律风险。有很多合作开发合同或者项目公司在进行股权合同收购的过程中，只是着急签订合同，并没有仔细审查它的合法性。

第二，项目在建造的过程中还会出现一定的风险，比如由于施工质量或者资金不足等原因而产生的风险。在具体施工过程中，对合同的勘查以及设计不够严密，履行的不彻底，因此而出现了一些纠纷；还可能出现承包商违法分包，导致工程出现质量安全事故等问题，这也会出现一定的法律风险。

第三，在项目的销售阶段，这是实现投资利益的关键阶段，不过在这一阶段也会出现一定的风险。例如广告策划方面没有按照合同规定的进行或者合同本身不够规范，在履行时出现了歧义。此外违规销售也会产生一定的法律风险，还有按揭还贷风险等。

第四，物业管理阶段的风险主要有开发商和关联的物业公司没有明确各自应该遵守的职责，而导致了法律风险。还存在未经竣工验收交付房屋，而出现了一些质量问题，此时也会引发投诉纠纷。此外业主对于各种公共物业用房或者其他设备的使用权利等所引发的争议［2］。

二、防范措施

（一）树立学习理念

对于房地产纠纷中的法律风险要进行防范，一个重要的基础就是树立学习理念，对于这一产业中的立法动态等要及时关注，并且强化对于相关法律的学习以及培训，从而能够不断提升自己对于法律的认识以及防范法律风险的能力。对房地产从业人员来说，一定要认真学习相关法律，不断增强自己的法律意识，切不可按照经验办事，这样一旦出现问题就没有办法补救。在具体工作中应该有合理的行为以及规范的语言表达，这样也能防止在沟通的过程中产生歧义，最后出现法律纠纷。还应该多和政府相关部门交流，这样才能掌握与自身市场相关的重要信息，把握市场风险，并且对于自身的目标及时调整。对于企业来说，要对职工进行业务技能培训，从而让他们的工作能力更强，风险防范能力更强。

（二）树立诚信理念

要在市场中安身立命，不断规避各种法律风险，诚信是非常关键的一点，对于项目的运作以及管理等都要本着诚信的理念，这样才能实现高效运营。在具体工作中应该调查合作各方的资信状况，这样才能确保后续合同签订以及工作的开展有保障，而且对于房地产开发项目来说属于投资大周期长的项目，如果不加重视，很可能导致正常的开发建设无法进行，还会带来非常大的经济损失。因此在合作之前对于各方的资信状况进行调查，这是非常必要的。此外应该及时调查土地使用权情况，使用权是否完整，是否无瑕疵。对于提供土地使用权的这一方来说，一定要及时调查，是属于划拨还是出让，以及最后的规划用途，包括其中的详细参数都要及时了解。在了解完这些基础情况之后，要尽快办理项目开发的各项手续，这样才能让项目受到法律保护。在这一过程中涉及立项、规划、拆迁，包括到最后的产权过户这些，环节是非常多的，任何一个环节只要出现问题都会带来一定的法律风险［3］。

（三）树立证据理念

防止纠纷的过程中证据是非常关键的一个内容，这能很好地界定当事人之间的权利义务范围。因此在房地产交易的过程中，一定要有证据理念，合同就是一种书面证据，因此应该重视合同的签订。从具体的司法实践来看，有非常多的房地产法律纠纷都存在合同不规范的问题，最终在履行的时候出现歧义，互相推诿。因此应该有完善的合同管理体系，对于一些重要的合同一定要妥善保管。在签订合同之前要对双方的履约能力进行审查，这是一个重要的机制，应该在完善合同管理体系中包含。还要有明确的定价管理机制以及招投标程序等。对于合同的制定应该规范，可以制作规范性的固定合同范本，这样也能方便重复使用，还应该有合同跟踪服务。在管理的过程中，应该尤其注意审查排除法定禁止性无效条款，这样才能让合同受到法律保护，确保其实真实有效。

（四）树立专业理念

当前虽然市场竞争非常激烈，在各行各业中都是如此，但是从其本质上来看，就是专业实力和行业品牌这两个方面的竞争。不断提升自身的专业度，能够让自身的品牌更有特色，而这样一来就能吸引更多的用户，从而开拓更大的市场，获得更多的市场份额。因此树立专业理念，不断提升自身的专业程度，这也是防范风险的一个重要方法，具体来说，在企业内部可以设立专门的法务机构，对于日常的合同事宜进行管理。从外部来说，在进行一些重大谈判事项的时候，一定要有专业律师的帮助。像这样让内外法务人员能够合理有效的配合，从而能对于风险进行有效预防，对于纠纷也能顺利解决［4］。

总而言之，当前房地产市场的发展速度越来越快，其中的纠纷数量也变得越来越多，对于其法律风险的方法是至关重要的，对此应该先明确有哪些典型的风险，明确了风险才能更好地制定措施。本文提出从树立学习理念、诚信理念、证据理念以及专业理念这几个方面入手，实现对于房地产纠纷中法律风险的防范，以期能够为这一行业的发展提供一些帮助。