糜廷玉

（天津市津南区人民法院，天津 300350）

一、实证考察的必要性及研究维度的释明

与普通商品房买卖相似的，无论是恶意违约行为，抑或单纯不作为使合同目的无法实现，本文虽进行论述，但违约主体之动机，所处社会环境之不同，审判面临问题之特殊均为理论与实务之新问题。囿于发生领域的局限性，较难引起学界关注，从实证考察角度，对还迁房买卖违约行为进行深入分析，进而引起理论与实务关注尤为可行及必要。文章以天津市某基层法院2020年审理的所有涉还迁房的房屋买卖合同纠纷案件为样本进行实证考察，将研究对象限定在城镇化背景下还迁之房屋，买卖过程从还迁房持续到商品房。

二、还迁房买卖合同纠纷案件的违约形式考察

（一）房价急剧上涨，卖方违约

交易双方签订买卖合同时，还迁房尚不具备登记条件，房屋低价售卖，原房主办理完产权登记后，该房屋价值翻番，买方提出办理过户手续，卖方拒绝配合，并要求买方补偿一定的差价，或主张买卖时房屋为“小产权”合同无效。

（二）房屋虽已交付，却无法履行产权过户登记

原房主获得还迁房后将房屋出售，买受人交付房款并居住。待房屋进行产权登记后，买受人却发现卖方取得房屋产权后已将房屋抵押或房屋已被法院查封，无法进行过户。原房主因处于“自然人破产状态”无法取消房屋权利负担又无法赔偿损失，给买受人造成了较大损失。

（三）以房抵债，效力难以判定

关于以房抵债本身就缺乏相关法律规定，实践中难以达成共识，在涉及还迁房时更为增加审理难度。……