廖骏

（苏州高新地产集团有限公司，江苏 苏州 215011）

随着供给侧改革的不断深入，我国对房地产企业实施了一系列的政策，并且还出台了“房只住不炒”的发展策略。从房地产企业发展现状看，虽然有国家政策的约束，但是由于我国人口基数庞大，对住房有着一定需求，房地产市场发展态势良好，现阶段房地产企业依然在纳税主体中占据大份额。新浪财经2021年5月的数据信息显示，现阶段我国房地产企业纳税位居所有行业前三名。在大环境的影响下，对于房地产企业自身发展而言，强化税务内部控制管理、降低税务总额成为其发展的核心内容。

一、税务内部控制理论

税务内部控制主要是指企业为了降低纳税风险、纳税成本，保证更好地执行国家税务政策中的税款内部稽核、税务方案内部审计、涉税信息内部沟通、涉税档案保管等一系列内部控制措施。对房地产企业而言，实施税务内部控制的根本目的是保证企业经营过程中的税务筹划更加科学、税务风险处于较低水平以及涉税事项合理合法。通过实现这些目标，更好地保证自身的权益。

从房地产企业的税务内部控制现状看，实施税务内部控制管理有着显著的必然性。第一，互联网技术、大数据技术、云计算技术等的普及，使企业信息化建设水平飞速提升。税务部门为适应发展趋势，将企业的管理内容进行信息化处理，通过比对企业的经营数据指标和税务缴纳情况，能够更好地监督和管理企业的税务事项。这种情况下，企业实施税务内部控制能够良好地适应外部环境。第二，房地产企业实行税务内部控制能够提升信息沟通和交流能力，及时识别和规避企业纳税过程中的风险，更好地针对企业纳税内容实行有效的税务筹划。在降低企业纳税成本的同时，促进企业税务管理质量不断提升，这对于房地产企业战略目标的达成意义重大。

二、房地产企业税务内部控制原则

在房地产企业税务内部控制建设水平不断提高的今天，在实务操作过程中应该始终坚持如下原则。

第一，合法性原则。房地产企业在税务内部控制管理过程中，无论采取何种手段和措施，必须保证其合理合法，不能蓄意逃税、漏税，以为企业的长远发展保驾护航。第二，效益原则。房地产企业税务内部控制是企业实施利润战略的重要手段，因此，在税务内部控制过程中，必须保证与企业的利润战略相一致，最大限度降低纳税总额，合理地筹划税务，降低成本，实现房地产企业经济效益的最大化。第三，针对性原则。税务内部控制管理建设并不是环节、内容越多越好，而是针对性越强越好。在税务内部控制管理过程中，房地产企业必须结合自身规模，经营、销售、利润情况，制定多元化的税务内部控制体系。第四，全员参与。税务内部控制管理不是一个部门或者一个岗位能够完成的，需要全员的参与，所以房地产企业必须有大局意识，要积极实施业财融合，促进计划、方案、制度、监督等全面税务内部控制管理体系的落地。

三、房地产税务内部控制的现状

（一）税务内部控制重视不足

从现阶段房地产企业税务内部控制的状况看，企业管理者往往在实际经营过程中注重与企业经营指标和利润指标相关的内容。很多管理者认为，税务内部控制是财务部门的事情，与企业的日常经营关联不强，只要企业财务部门能够对税务事项进行合理的把控，那么企业税务内部控制就是符合企业经营需求的。正是这种思想的影响，导致房地产企业对税务内部控制重视不足，意识不到税务内部控制对自身发展的重要意义。税务内部控制制度执行不彻底，很多内容都是纸上谈兵，根本没有形成良好的税务内部控制环境。

（二）缺乏专业性人才

大数据时代，人才是企业税务内部控制的关键，但是从我国房地产企业税务内部控制的基本状况看，企业税务内部控制都是由财务人员完成的。但是财务人员的专业技能是对企业经济事项的核算和监督，基于企业的财务数据、指标对未来的发展方向进行评估和预测。相对于税务内部控制而言，一般的财务人员只具有简单的税务缴纳知识，没有全局观，这对税务筹划内部管理的有效开展造成了阻碍。尤其是房地产企业财务人员的工作较为烦冗，工作量较大，很难分出时间和精力开展税务内部控制工作。很多情况下，都是被动执行税收政策或者是享受政府给予房地产企业的优惠政策。由于没有专业人才，导致现阶段房地产企业的税务内部控制处于较低的水平，这对于房地产企业税务内部控制管理十分不利。

（三）没有建立税务内部控制体系

从房地产企业发展的状况看，企业税务内部控制在实施过程中还存在没有建立税务内部控制体系的问题。房地产企业在市场环境的影响下，很多新的监管要求被细化。这种情况下，企业的税务内部控制制度和实施要与房地产企业发展的趋势相匹配。但是从税务内部控制的制度看，制度与房地产企业发展趋势的匹配程度较低，很多房地产企业税务内部控制制度的制定都是照搬、照抄其他成功的房地产企业，与自身的实际发展情况存在一定的差异，在结合企业建立税务风险控制机制过程中就会暴露问题。

同时，在实际税务内部控制的过程中，考核内容与绩效考核联系不大。很多房地产企业税务内部控制没有形成量化的指标，无法对相关的人员进行考核，很难从利益上约束，达到税务内部控制的目的，那么企业各个部门之间会出现利益冲突，导致税务内部控制无法真正执行，税务内部控制根本起不到作用。

（四）税务风险评估难度大，阻碍了税务内部控制发展

相对于房地产企业税务内部控制管理而言，风险是客观存在的，只能识别和规避，但却不能从根本上避免。税务内部控制过程中，税务风险评估是难点也是重点。根据房地产企业经营特点，税务风险主要包括三方面的内容——风险的识别、税务风险筹划、风险应急处理。当前，房地产企业的风险识别对风险界定不够精准，很难精准把控风险节点。加之，往往是风险出现后才发现，这为房地产企业税务内部控制埋下隐患。从税务风险筹划的内容看，房地产企业税务管理责任制不能有效落地，很多税务风险筹划方案都处于纸上谈兵的状态。从风险应急处理看，风险由于产生的因素不同，表现形式也不同。房地产企业在风险应急处理过程中缺乏思维创新，应急方案还停留在最原始的阶段，一旦风险出现，这些方案根本没有作用，导致企业税务成本骤增。

（五）税务信息交流不畅，信息孤岛现象存在

随着信息化的发展，大数据处理各项税务工作已经在房地产企业成为常态。房地产企业为了促进税务内部控制管理目标的实现，还应该积极引入财务共享服务中心等系统。但是从目前房地产应用信息系统的情况看，这些信息系统只发挥了基本作用，更多功能没有被利用起来。税务内部控制只停留在财务部门的工作中，其他的部门不能及时共享税务内部控制信息，存在信息孤岛现象。这不仅违背了全员参与的原则，同时，一旦税务管理出现问题，房地产企业整体都会受到严重影响。

四、房地产企业税务内部控制措施

（一）树立正确的思想认识

良好的思想认识是指导一切行动的指南针。因此，在房地产企业开展税务内部控制管理工作前，应该树立正确的思想认识，针对房地产企业自身的实际情况因地制宜地开展工作，才能真正促进税务内部控制作用的发挥。

第一，转变思想。改变税务内部控制是偷税、漏税的错误理念。针对税务内部控制的相关内容及房地产企业税务票据开具的情况，积极宣传税务内部控制在企业税务管理中起到的重要作用，以合法、合理为基本原则，打造良好的税务内部控制实施环境。第二，彻底摒弃税务内部控制是财务部门工作的陈旧思想。房地产企业可以将税务内部控制的工作从财务部门剥离出来，进行有效的岗位分离，建立独立的税务内部控制部门或者是税务内部控制岗位。税务内部控制贯彻于房地产企业经营发展的各个环节和各类业务中。以房地产企业缴纳的土地增值税为例，这项税务从测量到施工不仅仅设立了管理部门、规划部门，甚至还涉及投资等相关部门的参与。因此，税务内部控制必须积极协调各个部门之间的信息，加强交流和沟通，打破部门与部门之间各自为政的状态，根据数据和指标进行更好的税务内部控制。

（二）组建专业人才队伍

在组建税务内部控制专业人才队伍的过程中，房地产企业需要从三个方面开展工作。

对现有的税务内部控制人员进行定期或者不定期的培训。在培训的过程中，除了税务的专业知识之外，还要对最新的税务政策、企业税务筹划的手段、内部控制的全局观等内容进行培训。通过专业知识和技能的深入学习，从而促进人才在开展税务内部控制工作的过程中作出更为准确的判断。

以市场发展为基本导向。针对企业税务内部控制人员队伍的具体情况，积极吸引复合型人才加入。企业可以通过网络、猎头公司等多种手段，对税务内部控制人才进行筛选，通过吸引更多的复合型人才，更好地指导企业税务内部控制工作。

借助外部税务师事务所的力量，对企业税务内部控制人才存在的问题进行指正。税务师事务所的税务内部控制经验较为丰富，能够针对企业税务内部控制人员存在的问题及时给出一定的建议，通过这些手段为税务内部控制人才队伍建设奠定坚实的基础。

（三）完善税务内部控制体系

在完善房地产企业税务内部控制体系的过程中，必须做好四方面工作。

确保全员参与。对企业内部税务流程进行全过程的介入和监控，税务内部控制不是依靠一个人的力量或者是一个部门的力量就能够完成的。通过全员的参与，形成管理者牵头，以专业人才为主导的税务内部控制体系。针对企业税务风险制定税务内部控制框架网格，这是税务内部控制体系建设的基础。

强化内部控制制度的建设。房地产企业应该针对税务内部控制的现状，从制度方面进行完善。通过制度方面的完善，更好地约束房地产企业日常税务内部控制工作，为税务内部控制体系的建设打好坚实的基础。

针对房地产企业的现状，将企业的绩效考核内容与税务内部控制相结合，保证税务内部控制工作、企业经济效益、员工个人利益的一致性。

房地产企业税务内部控制的执行需要辅以审计团队。通过审计团队的监督和管理，避免由于个人不合理的利益诉求税务风险增加的情况出现。

（四）构建科学的税收风险评估体系

在构建科学税收风险评估体系的过程中，房地产企业可以充分考量三方面内容。

第一，设置税务风险控制点。在设置风险节点的过程中，可以充分考量计税项目。例如，销售未完工的商品房取得的收入风险控制节点可以从款项入账内容入手。第二，完善税务风险评估机制。房地产企业可以针对自身税务管理情况，在实施税务内部控制过程中，针对不同项目分析发生风险的可能性、风险可能造成的损失、应重点和优先控制的风险项目等，通过风险评估机制强化税务内部控制。第三，提升税务风险处理能力。针对不同风险，制定针对性较强的税务风险内部控制方案，最大限度减轻风险对房地产企业税务造成的影响。

（五）提高信息沟通交流能力，夯实税务内部控制管理基础

房地产企业的信息工具要真正发挥作用，还应该充分考量两方面的内容。

深度挖掘房地产企业财务服务共享中心的功能。强化税务信息在各个部门之间的流通，打破信息孤岛现象，从而整合税务资源，提高税务内部控制效率，保证税务内部控制管理工作质量。

强化监督机制的配合。针对房地产企业的特殊性，积极实施税务审计稽核模式，这对于追踪税务内部控制执行进度、落实税务内部控制执行方案、揭发税务内部控制监管薄弱环节都有着十分重要的作用。

通过这些手段和措施，房地产企业在税务内部控制管理过程中形成有计划就有方案、有方案就有执行、有执行就有责任、有责任就有监督的局面，为自身的税务内部控制管理奠定坚实的基础，也为实现降低纳税成本、提高自身运营能力和管理能力提供强有力的保障。

五、结语

房地产企业想要健康发展，离不开有效的税务内部控制，并且需要将税务内部控制管理的内容逐渐精准化和专业化。但是，从现阶段房地产企业税务内部控制的状况看，企业在税务内部控制的过程中还存在一些问题，还需要不断优化解决措施，更好地保障房地产企业税务风险系数以及税务成本的降低，更好地保持自身的竞争优势，实现自身经营能力和经济利润指标的双提高。