邵宇 赵宇 陈达飞

房价与人口红利总体呈正相关关系，假定其它条件不变，截止到2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。

人口红利的消退（老龄化与少子化）是中国乃至全球经济增长面临的长期、刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害等是影响人口数量与结构变化的重要因素。二战后的和平发展与技术进步使人类在很大程度上克服了各类“生存危机”，平均预期寿命显著提升。随着战后“婴儿潮”一代渐渐步入老龄化，曾经的人口红利转变为“人口负债”，这对经济增长和大类资产价格有深刻含义。

中国的人口红利“来的快，去的也快”。在中国居民资产配置结构中，房地产尤为重要。西方国家近百年的经验显示，房价与人口红利（生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口）总体呈正相关关系。本文根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估算了其对房地产价格的影响。结果显示，假定其它条件不变，截止到2030年和2050年，人口结构变化将分别使中国实际房地产价格下降约6.71%和20.1%，分别回归到了2016年和2007年的水平。

在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿的资产总量需进行再配置。

人口与地产价格：100年特征事实

相比于其他经济因素，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，暗藏于经济的变动中。……