张静

一线城市在调控房价不能上涨过快，三四线城市在调控房价不能无底线下跌，楼市进入“双向调控”时代。

8月，一场“不准恶意降价”的座谈会惊动了河北唐山的房地产市场，上了热搜。

8月13日，唐山市政府召开房地产企业座谈会，华润置地、中海、万科、龙湖、荣盛、融创、金茂、新城以及唐山本地的天壤、翌邦共10家房企负责人参加。一家参与座谈的房企负责人表示“这次会议主要讨论如何救市，要打压恶意降价。”

唐山，这座华北工业重镇的楼市曾领跑全国。2020年9月，政府出台收紧调控政策，楼市开始降温。直到今年，房价一直下降，市场中也发生多起因开发商变相降价引发业主维权事件。

根據国家统计局公布的7月份房价数据显示，唐山新房环比下跌0.4%，二手房环比下跌0.5%，环比跌幅位居全国前列。

在此之后没多久，唐山市政府开始约谈房企，要求其不能过度降价。

同样出手的还有湖南岳阳。针对部分头部房企降价幅度过大问题，岳阳市下发通知，要求市区新房降价幅度不得超过15%。

此后，昆明、桂林、沈阳等城市，也因为新房降价太快，约谈了一批房企，禁止恶意降价，否则不允许网签。

一线城市在调控房价不能上涨过快，三四线城市在调控房价不能无底线下跌，楼市进入“双向调控”时代。

房价降了

进入下半年，楼市遇冷。

从住建部约谈、问责房价上涨过快城市，到“限贷令”出台、实施供地“两集中”、“三道红线”限制房企融资、打击天价学区房，再到热点城市全面实施二手房参考价。楼市调控举措一环扣一环。

上海、南京、杭州、西安、东莞、武汉等地纷纷发布调控措施，严控房价，让房地产市场降温。

截至目前，调控效果显著。国家统计局发布数据显示，2021年7月，70个大中城市中有51个城市新房价格环比上涨，有41个城市二手房价格环比上涨，均为2021年内最低。7月份，新房平均环比涨幅为0.3%，二手房平均环比涨幅为0.1%，也是年内最低水平。

但不同城市情况不一。一线城市因常年有大量外来人口进入，房子不愁卖。可经济发展处于二三梯队和人口外流的城市就完全不同，除在售新房外，很多二手房处于待卖状态。支撑房价能力较弱的三四线城市开始出现降价潮。

房企为了加速现金流转，开始打价格战，“以价换量”寻求出路。

例如，昆明某楼盘原本售价16000 元/㎡，面临销售困难后，便以特价房名义调整售价至10000元/㎡，降幅高达37.5%;为回笼资金，惠州更是推出消失许久的零首付、首付分期等销售方式;沈阳，短期内有50多个楼盘集体降价。

大面积降价、超高降幅，以及“零首付”“首付分期”等营销手段，易引发市场恐慌，会为后续市场埋下隐患。

不能“瞎降”

为稳定市场，三四线城市纷纷开始约谈房企，限跌房价。先出手的是湖南岳阳。

近期岳阳房价跌得实在有点快。数据显示，7月份70城中，岳阳新房价格环比下跌0.7%，跌幅全国第一。

8月9日，岳阳住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。

岳阳此举被视为三四线城市楼市转折点，引发其他城市纷纷效仿。

8月31日，江苏县级市江阴也对楼市发文提出：严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

江阴的“限跌令”之所以引人关注，因为该地为经济强县，一个县级市的经济体量甚至高过了中西部地区的很多地级市。这样的城市，房价也在跌。

随后，沈阳、菏泽、惠州、桂林、昆明等地陆续发布类似“限跌令”政策。

以上城市“限跌”的做法主要有以下几种：

第一、严管随意降价现象，一般低于备案价的85%的就要被界定为是违规降价。第二、约谈相关房企和代理机构行为，督查此类机构的项目销售行为。第三、严管销售秩序和资金，各类促销的相关价款要纳入监管，同时一些违规较多的房企，可能面临销售的监管，类似期房项目要改为现房销售的方式。

其实，房价“限跌令”并不新鲜。每次楼市回调，开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年均有城市出台类似政策，也是以三四线城市为主。

2019年，大连市发布政策，限制新房价格，要求实际网签备案价格不得高于申报价格，且价格下浮不得超过5%。马鞍山也曾限跌10%，中山曾限跌15%等。

在相关城市看来，房价可以降，但不能“瞎降”。

究其原因，易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，首先从防止房价过快和无序下跌的管控看，盲目下跌或降价，会导致一些已经认购房子的业主产生不平衡心理，导致各类维权和投诉的现象增多;其次，各类降价中存在虚假降价，看似降价，但房屋的质量等都比较差，反而损害购房者权益;最后，干扰正常的市场交易秩序，部分房企违规降价，会损害其他房企正常销售。

关键是稳

对楼市来讲，大涨、大跌都不是调控目的。专家认为，调控是为了保持房地产市场平稳健康发展，房价在一定时间内保持横盘甚至微跌，有利于让居民收入慢慢追上房价的涨幅，同时慢慢扭转经济对于房地产的过度依赖，降低风险。

近些年，各级关于楼市的会议都传递出一个信号：“房住不炒”，稳房价、稳地价、稳预期。

目前，楼市“拐点”已慢慢显现。当热点城市的房价“涨不动”之时，部分三四线城市的房价调整压力也就更大，调控方向就转变为合理去库存、防止房价过快下跌。

几年前，三四线城市库存高企，市场低迷，房价普遍下降，各地结合棚户区改造，通过棚改货币化安置去库存，为促进房地产市场稳健发展发挥了作用。

观察这一波发布“限跌令”的城市，部分城市的商业水平仍较滞后，出现了不少商铺空置的情况，就业机会没有增加，导致人口净流入低，甚至出现负增长。这难免导致楼市出现供大于求，房价下跌也属正常，不必恐慌。调控一段时间后，市场会逐渐恢复平稳。

摘编自《瞭望东方周刊》 2021年9月15日