杨志荣 （三明市自然资源局，福建 三明 365000）

三明老旧小区大多数建于上世纪70-90年代，由于原建设标准比较低，日常维护不到位，导致市政配套设施老化、公共服务缺项等问题突出，这些问题直接关系到社区居民城市美好生活的理想。微改造对城市整体格局影响不大，但对于解决老旧小区存在矛盾、用地冲突、人居脏乱等问题，可达到事半功倍效益。

1 调查分析

1958年以来三钢、三化、纺织厂等诸多国有企业落地三明，城市建设用地沿山谷、沙溪河两岸布置，形成带状多组团的城市格局。根据调查统计，市区2000年建成老旧小区前共有202个，三年实施改造计划，2020年先行完成41个老旧小区，其余2021-2022年内改造完成。三明老旧小区具有以下特点。

1.1 数量多

由于早期城区内工业企业众多，使得老旧小区数量多。截至目前，三明市共推进80个微改造项目，涉及6万余户，改造面积达约510万m，分期分批实施老旧小区改造提升工程。

1.2 密度高

城市建设受限于地形地貌，建设空间有限，导致老旧小区非常集中，且外围地区缺乏服务设施配套，使得中心区人口难以疏解。

1.3 工业特征显著

三明市区大部分的老旧小区都是围绕工业企业发展建设而成，也使得这些老旧小区风貌形态颇有工业特征。

1.4 新旧交织

随着工业退城入园后，原工厂拆迁部分作为房地产开发建设，而原有企业周边的老旧小区拆迁难、改造费高，导致城市新旧交织，整体风貌缺乏管控。而见缝插针式的“三旧”改造，也使得人口密度、开发强度显著增高，居住生活品质明显下降。……