鄂尔多斯“森林公园”一角，沟壑纵横，散落着农家乐和营养不良的松柏。摄影/赵翔

身高近2米，体重300斤——这曾是鄂尔多斯富商郝占岗给一个第一次见到他的人留下的最深刻印象。

2021年8月20日，包头市公安局发布通告称，市扫黑办成立的“5·15专案组”，一举打掉多年盘踞内蒙古鄂尔多斯市、以郝占岗为首的涉嫌违法犯罪团伙，抓获了12名违法犯罪人员。8月18日，郝占岗被包头市检察院依法批准逮捕。

包头市公安局的通告称，郝占岗团伙以土地一级开发企业名义从政府手中获取土地使用权，再高价将土地使用权非法转让、倒卖给房地产开发商，在非法转让、倒卖土地过程中谋取非法利益，涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪等违法犯罪行为，涉及区域主要包括鄂尔多斯、巴彦淖尔、通辽、呼和浩特等地区。

在鄂尔多斯，郝占岗是颇有名气的地产商人。《中国新闻周刊》在鄂尔多斯走访得知，郝占岗团伙被抓，和烂尾多年的鄂尔多斯森林公园项目直接相关。2006年，鄂尔多斯市东胜区政府与郝占岗实控的内蒙古万宇佳业投资管理有限公司（下称“万宇佳业”）签订《森林公园开发》协议，由该公司开发森林公园，作为交换条件，万宇佳业得到8000亩建设用地。但是，15年过去，森林公园一直未能建成，而得到項目后的万宇佳业，在过去数年里将建设用地转让给数十家企业，借此，郝占岗的生意越做越大，甚而将其“森林公园模式”在全国多地“落地开花”。

（资料图片）郝占岗。

没有开发资质的地产商人

郝占岗是鄂尔多斯人，1962年出生在乌兰镇一户普通工人家庭，1980年读完高中后参军，并安家在北京空军后勤学院家属楼。入伍不久，郝占岗即挂靠部队下海经商。他的一位海南籍下属回忆，郝占岗曾在酒桌谈起过，他的“第一桶金”是1990年代初在海南“炒楼花”赚得，“在海南楼市崩盘前，他得到消息，将项目转手后脱身，他还笑称接他项目的人是‘接盘侠”。

2006年前后，郝占岗又看到其老家鄂尔多斯房地产蕴藏的巨大机会，以“北京老板”身份回到鄂尔多斯。彼时以煤炭为支柱产业的鄂尔多斯城市化势头迅猛，当地各部门也都在积极投入招商引资事项。时任鄂尔多斯东胜区土地局征地股股长的吴田告诉《中国新闻周刊》，郝占岗前来与政府商谈合作时，曾透露带着10个亿到东胜区投资，“当时在政府内部也引起一阵议论，都说郝占岗不愧是北京来的大老板”。

2006年8月8日，郝占岗在鄂尔多斯注册成立万宇佳业，注册资本7000万元。2006年11月7日，万宇佳业与鄂尔多斯市东胜区政府签订《森林公园开发协议》，东胜区政府将位于东胜区南绕城线以北、三台基川以东、纺织街以南、铜川路以西的地块，总计17.9平方公里、接近27000亩的地块交予万宇佳业开发。协议约定，万宇佳业在5年内完成森林公园建设，建设期间承担征地补偿费、安置费等，并承担森林公园内基础设施及六条道路建设，在绿地投资上不少于每平方米80元。基于上述条件，万宇佳业可在公园内选择5000亩建设用地。

吴田介绍，这种用基础建设换建设用地的生意，在鄂尔多斯并不是孤例。以东胜区最大房地产公司万正地产为例，整个东胜区铁西地区基建、旧改就是由万正地产操作，政府用建设用地来“支付费用”。

由于万宇佳业不具有房地产开发资质，2008年，郝占岗用万宇佳业30%股份引入南京金鹰国际集团有限公司。2008年5月8日，由金鹰国际方面作为大股东，牵头成立内蒙古金鹰万佳房地产开发有限公司（下称“金鹰万佳”），当月与东胜区政府、万宇佳业再次签署三方协议书，约定此前协议中部分开发、旧改项目交由拥有房地产资质的金鹰万佳履行。

签下《森林公园开发协议》后，截至2010年7月8日，东胜区政府与万宇佳业又先后签订9个补充协议，以完善森林公园项目。通过9个补充协议，万宇佳业获得森林公园的建设用地从5000亩增加到8000亩。

双方并且约定，东胜区政府必须以成本价让万宇佳业（或指定企业）受让土地，出让金在一个月内返还作为万宇佳业的土地征用、公园建设等相关费用和垫资收益;东胜区政府同意万宇佳业参与旧城改造，并享受与开发森林公园中土地出让金返还等相同的政策;万宇佳业必须参与东胜区组织的区域内每宗土地的招拍挂，如果无竞争者以更高价格竞买及拍卖土地的，则万宇佳业必须以成本底价受让该地块出让土地，此拍卖款按上述约定返还;东胜区政府不得批准任何单位和个人在森林公园规划范围内征地和建设，坚决制止任何新的建筑项目在万宇佳业的森林公园及旧城改造区域内出现。

文件显示，在前述开发协议及补充协议上签字、盖章的，都是当时分管土地的东胜区副区长韩广源。《中国新闻周刊》了解到，2012年国土资源部曾通报，韩广源因涉及东胜区政府违法征地一案，被鄂尔多斯市纪检监察机关记大过处分，没过多久，韩广源就离开副区长职位，到某职业技术学院先后担任院长、党委书记，目前已退休。10月 8日，韩广源告诉《中国新闻周刊》，是否签字、盖章并不是由他决定，补充协议所有决定都是通过了东胜区政府相关会议讨论，他只是执行。

而东胜区政府在协议层面给出的自由度，为郝占岗接下来要做的事情提供了便利。

一张鄂尔多斯东胜区的地图上标注的“东胜森林公园”。