【摘要】2021年1月1日，民法典正式实施。为了统一正确的适用民法典，最高人民法院专门制定了民法典担保制度司法解释，并与民法典同步生效。该司法解释的出现，对担保实务影响深远，尤其是对抵押预告登记的突破性规定，赋予抵押预告登记实质效力，发生抵押权登记的法律效果，这对预购商品房的抵押实务意义重大，笔者有必要对该问题加以深究。

【关键词】预购商品房抵押;预告登记;实质效力

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.012

1、问题的提出

在先的物权法对预告登记做出规定，并未明确抵押权的预告登记，仅是概括性的提到其他不动产物权的预告登记。2016年实施的《不动产登记暂行条例实施细则》首次提到不动产抵押预告登记、预购商品房抵押预告登记，仅是简单的缩略规定。后续的民法典担保制度司法解释再次提到抵押预告登记，赋予抵押预告登记实质效力，这是具有突破性的规定。至此，抵押预告登记有所成形，貌似可以解决实践性难题，但具体问题还得具体分析，具体如何在预购商品房抵押中应用，这是值得思考的。

2、预购商品房抵押预告登记

不动产的抵押有抵押预告登记和抵押登记，也就是不动产抵押权的预登记和本登记。预购商品房不具备首次登记的自然条件和权利条件，其抵押登记更是无从谈起，被迫进行抵押权的预告登记。这就是预购商品房抵押预告登记的起因，其实就是预购商品房本身决定了其抵押登记的情况。与此同时，预购商……