丁安华

严厉的调控措施使得住宅市场景气出现拐点，游戏规则相应发生深刻变化，对市场参与者——居民家庭、地方政府和开发企业——的行为产生了深远影响。

从市场运行看，居民购房行为决定商品房需求，地方政府的行为决定土地供应，房企的开发行为决定土地需求和商品房供给，中央的调控政策则构成房地产市场严厉的外部约束。

居民：购房行为

我国商品房的销售在疫情期间意外地出现一个先跌后扬的“V型”小周期，去年一季度快速陷入谷底，二季度开始反弹，之后一路走高，导致去年全年销售面积达17.6亿平米，刷新历史新高。今年以来，房地产销售增长开始掉头回落，说明此轮周期顶点已经过去，销售放缓趋势很大机会还将继续下去。

居民购房行为，受居住偏好、预算约束和购房政策等多方面因素的制约。从全球看，疫情对购房行为产生了显著的影响。

首先，居家办公加大了家庭对住宅空间的诉求，降低了方便通勤的区位要求，这在西方国家尤其明显。以美国为例，市郊住宅的价格涨幅显著超过市中心。截至今年7月，美国次密集城市房价涨幅达23.1%，超过最密集城市的21.1%。这种变化，在我们中国表现并不明显，主要是因为我国疫情“先进先出”，复工复产迅速，没有形成持久的居家办公常态。核心区域的商品房仍然更受青睐，一线城市二手房房价上涨15%，而二、三线城市仅分别上涨5.9%、4.8%。

其次，宽松的货币政策和直接的财政补贴，提升了房地产投资的预期回报，降低了居民加杠杆的成本。……