许育能

(福州市建筑设计院有限责任公司 福建福州 350011)

0 引言

建筑策划理论在本世纪初开始在国内建筑设计行业推广，但受限于国情和经济发展水平，建筑策划的实践一直局限于相对较小的范围，其重要性并不十分被认可。

但是，随着近年来EPC项目的日益开展、建筑复杂程度日益提升，缺乏建筑策划而导致的诸如任务书不合理、决策不科学、建筑定位不准确、造价控制不力等问题逐步凸显。因此，本文通过对案例建筑策划运用过程的分析，阐明建筑策划在建筑设计及EPC实践中的重要作用。

2019年，在柘荣鸳鸯草场游客服务中心项目中，笔者作为EPC项目负责人，较为系统地运用建筑策划的思路和工作方法，指导了前期以及设计部分的工作，无论是设计还是EPC管理均取得了较好的成效[1]。因此，谨以本案的建筑策划思路以及结论来强调建筑策划的重要性，提升建筑师们主动运用建筑策划的意识。

1 建筑策划的基本方法和步骤

建筑策划作为一套成熟的理论，其基本方法和步骤包含了①基础资料调查；②项目研究分析；③决策和评价[2]。其中基础资料调查方法有问卷调查，走访调研、大数据收集等。项目研究分析方法有问题搜寻法、层级分析法、模拟分析法[3]等，这个环节对于建筑师和决策者来说，最重要也是最直观的方法，就是问题搜寻法。下文笔者将结合案例进行相对应的分析。决策和评价包括任务书决策、模糊决策、对任务书的预评价等。

本文不展开探讨基础资料调查部分方法(这部分工作由设计院和策划公司共同完成)，而是重点关注获得基础资料后的项目研究分析和决策环节，并结合案例建筑的实践进行分析。

2 案例建筑策划分析

2.1 概况

本文探讨的案例建筑“柘荣鸳鸯草场游客服务中心”，位于福建柘荣鸳鸯草场景区内，是整个景区建设项目的一期工程，如图1～图2所示。该项目涵盖酒店、景区游客服务中心、配套小型商业等功能，实际上是一个以准度假酒店为主题的酒店综合体项目。项目投资方为福建旅游投资集团。

图2 主入口透视图

2.2 基础资料调查成果

作为建筑策划流程中的“基础调查”部分，获取资料的渠道包括政府相关部门官方数据、体验消费、潜在市场需求对象调研、管理人员访谈，经济和旅游业大数据等。由于本文研究的重点不在于此，因此仅列举基础调查的重要结论如下，并以此为依据进行下一步的策划工作。

景区核心资源：罕见的万亩高山草场，春夏秋冬四季景色各异。但是景区知名度不高，游客以一日游游客为主，人均停留时间短，消费水平低。

该项目所在的柘荣县住宿接待能力弱，导致旅游客源外溢至福安、霞浦。

大数据显示：经济方面，该项目所在的柘荣县经济体量在全宁德居于末位；旅游资源方面，该项目所在地柘荣县旅游发展相对滞后，知名度低；酒店业客源方面，旅游客源仅占15%，具备较大的提升空间。近5年来，柘荣年旅游人次和收入分别增长17%和25%，但是与之相对应的旅游人均消费停滞在600元/人次。

因而有如下调查结论：

(1)该项目可定位为度假型酒店，将推动柘荣旅游业从观光旅游到度假旅游的升级。因为起点较低，容易实现跨越式发展。

(2)该项目的实施能够满足目前柘荣旅游、住宿接待能力不足的需求。

(3)考虑经济和消费力因素，该项目在酒店定位和定价上暂时不宜过高。

2.3 问题搜寻法

该项目名为游客服务中心，实则是一个酒店综合体，显然不同于普通的酒店。如下这几个问题在设计之初乃至项目前期就需要认真思考：

(1)如何解决最重要的两大块内容，即游客服务中心和酒店之间的关系？是在一栋建筑内解决还是分开两栋建筑？如果在一栋建筑内解决，如何处理功能流线关系？

(2)如何巧妙组织酒店入住游客流线，票务、检票，商业购物等一系列流线。

(3)酒店类型定位，经济效益策划，规模策划，文化性主题定位，体验性主题特色定位等问题。

(4)如何实现旅游异境化？

(5)在工程总承包的背景下，如何在保证品质的情况下有效控制成本？

设计团队在这些问题的导引下对项目进行分析，并针对问题逐一提出如下应对思维和策略。

2.3.1 布局策略对比策划

在这个项目中，游客服务中心约3000 m2，酒店约9300 m2。虽然游客服务中心面积仅占1/4不到，但是涵盖了票务、售票大厅、旅游展示等最核心的景区配套功能，同时也是游客(团客、散客)汇聚点。因此，如何处理好游客服务中心和酒店的关系就成为策划的重点。

将游客服务中心和酒店在场地内分开设置(图3)，优点在于可以有效地实现功能分区，酒店经营使用均不受游客的干扰，这也是策划之初的构想。这种布局的弊端，在于整体形象零散，同时游客的流线依然会和酒店人、物流产生部分交叉。

图3 布局示意图一

由此探讨第二种可能，即游客服务中心和酒店设于一栋楼内的布局(图4)，其优点很明显，即整体形象一体化，有效集约的用地。但是弊端也很明显：游客和入住客人的动线交叉。

图4 布局示意图二

貌似这个弊端难以解决，但是经过探讨提出双首层概念，在竖向上实施人流分置。酒店大堂设于二层，通过地景草坡的设置，将入住客人人流引导至二层酒店大堂入口，如图5所示。游客服务中心设于一层满铺，景区游客通过人工草坡形成的凹口型建筑形态引导，进入一层游客服务中心大堂。游客和入住客人的动线交叉问题得以完美解决。

图5 双首层入口示意

同时这个布局方案在深化过程中，又获得了良好的空间穿插和体验效果，即将游客服务中心大堂挑高两层延伸至酒店大堂层，如图6所示。这是考虑到景区游客和入住酒店客人其实并非完全独立，景区游客也是潜在的入住酒店客人。因此，打造一个贯通游客服务中心和酒店大堂公区(包括大堂、餐厅、娱乐等)的挑高空间，可以在视线上，心理上形成空间共享，有效地将景区游客转化为入住酒店客人(这也是业主的核心诉求)；同时又能有效解决人流的动线问题，达到了人流不交叉但又能空间共享的效果。

图6 游客服务中心大堂

从这个层面看，这个项目是一个非典型性酒店项目，称之为酒店综合体，按照这个逻辑展开对这个项目的策划。

2.3.2 流线空间策划

如前文所述，通过双首层设计，酒店入住人流与景区游客流线实现立体分流。那么，如何规划以及引导好景区游客功能流线的同时，还能够附带实现最大的空间和商业价值，就是流线策划的最大意义。

商业价值策划：本案中，通过指向性极其明确的草坡围合空间，引导游客人流从西侧入口进入游客服务大厅，进而至检票广场，形成东西向展开的商业服务轴线，如图7所示。在游客行进动线的北侧设置常规意义上的游客服务大厅功能(售票、问询、等候、服务等功能)；在游客行进动线的南侧植入商业店面，充分利用游客客流量带来的商业价值。

图7 商业服务轴线

空间感受策划：在游客动线的空间感受上营造变化的节奏。室外/放(游客广场)-半室外/收(门廊)-室内/放(二层通高游客服务大厅)-半室外/收(室外商业步行街)-室外/放(检票广场)。这种刻意营造出来的交替收放的空间序列增强了空间的有趣性，提升了游客的停留体验感。这些恰恰是作为一个度假酒店必须有的空间趣味性，但是却并非脱离功能需求的准则基础之上的空间营造。

2.3.3 类型、经济效益、客房定位策划

作为盈利性要求很高的酒店来说，类型定位直接关系到投入产出的平衡临界点。本质上来说，由于地处核心草场景区，本案似乎应该定位为度假酒店，但是考虑作为整体草场核心景区一共配建3处酒店，另外两处酒店主题定位分别是康养主题和天池高端主题，综合考虑本项目在景区内的地段以及享有的景观资源，是3个酒店之中最不利的，同时为了形成差异化对比，以吸纳不同层次的住店客源，故此，本酒店定位高于商务酒店，但是低于度假酒店，可称之为准度假酒店。

在此基础上，制定策略如下：

(1)经济效益策略——降低单间客房占用面积指标

建筑策划的一个重要环节就是面积配比。正如学校以学生人数为基数，医院以病床数为基数，酒店则以客房数为基数来制定合理的面积配比。反过来说，即在容积率一定的情况下，客房数量即成为策划要点。

设计策略即在容积率不变的情况下，尽可能提高客房数量，设计客房128间，酒店部分面积约9300 m2。单间客房占用面积指标为72 m2/每间客房，这个指标远远低于度假酒店常规的120 m2/每间客房的指标，甚至低于很多中等星级酒店指标。

这有赖于将很多酒店配套的休闲娱乐健身功能空间划分出去，与二期的康养主题酒店共同享有；另一方面，酒店公区不追求大而奢华，而追求小而精致。这样的策略，确保了资源的共享以及最大经济效益的考虑。

(2)客房定位策略——高度重视家庭亲子出行配套

根据前文所述，对柘荣当地旅游市场的调研，游客以一日游游客为主，人均停留时间短，消费水平低。研究数据表明，周末及假期旅游选择家庭出游的比例占到一半以上，亲子游的过夜住宿意愿相对较高，且消费水平也较高。

因此，在策划阶段和业主决策方面，必须大幅度增加亲子房型，将原任务书的亲子房型比例由10%提高到30%，同时预留部分套房兼做亲子房型。在酒店公区面积紧张的情况下，依然要留出儿童游乐用房和亲子互动区域，在地景式屋面上也策划了儿童观演、游乐设施和场所。

2.3.4 旅游异境化体验策划

旅游本身提供的一个重要的资源就是“异境化体验”，消费者观光和住宿，就是希望得到与平时城市生活截然不同的异境化体验[4]。在本项目中，除了景区万亩草场的天然自然景观资源提供的异境感，在建筑设计方面也需要提供消费者异境体验。在策划设计阶段，通过如下几点营造酒店建筑本身的异境感。

(1)特殊的建筑形态——地景式圆形建筑具备高度的独特性和可识别性。

(2)利用延伸的地景式屋面作为晚上灯光秀的主场地。

(3)客房内部装修主题融入景区草场春夏秋冬四个季节的不同色彩和特色，如图8所示。

图8 客房四季色彩

(4)融入在地文化特色的景观长廊——景观长廊的玻璃顶采用柘荣当地的剪纸图案的印刷玻璃，阳光洒落后，在地面形成独特的剪纸光影效果，如图9所示。

图9 剪影景观长廊

总之，在策划和设计阶段，要营造这种不期而遇的异境化体验和小惊喜，以此来提升酒店的附加价值。

2.3.5 项目成本控制策划

酒店的投入产出关系既反映了酒店的管理水平，也反映了建筑策划和设计水平[5]。因此，前期制定了投资回报年限不超过15年的评价标准，进而严格策划本项目的土建投资。经过测算，酒店主体(包含建安、室内装修、景观、夜景照明、智能化等)的建设成本必须严格控制在5800元/m2以下。在建筑策划阶段即采取如下成本控制策略：

(1)策划限定各个主要分项的大致成本限额，分解包干。分解限定土建安装部分3200元/m2，室内装修部分1500元/m2，室外景观部分300元/m2等等，要求所属专业进行限额设计。

(2)建筑表皮差异化控制策略

圆环形主体建筑的外环表皮采用铝单板幕墙饰面;内环靠内庭院的立面则采用涂料饰面。通过建筑表皮差异化控制策略，达到既保证主立面的建筑造型和形象标准，同时大幅度节约建筑装饰造价的要求。

(3)土方平衡和挡土墙优化策略

该项目附属一个3.7万m2的停车场。当地土方外运价格昂贵，预估停车场土方平整外运的费用将达到300万元以上。通过BIM辅助竖向设计策略，基本达到土方平衡，节省了此部分造价；同时由于合理的标高设计，有效降低挡土墙的设置长度和高度，也节省了挡墙费用。

(4)室内装修和景观成本策略

装修和景观单价控制较为严苛，因此装修采用“轻装修，重装饰”策略。同时，材料方面尽可能摒弃昂贵的石材、金属板材，采用当地可替代性地材。景观考虑到景区以草场风貌为主，因此大幅缩减高大树木的种植以及水景的设置。

(5)机电设备成本策略

在机电设备方面，前期通过智能化专题策划，尽可能摒除华而不实的智能化专项系统；在夜景灯光照明上，明确仅采用轮廓提亮。

3 建筑策划在EPC项目中的重要性

工程总承包(EPC)作为推进建筑工业化进程的新型管理模式，近年来迅猛发展，可以预见的是，将来会有越来越多的设计项目采用EPC模式。

从我省2017年以来的EPC项目实践案例和过程来看，主要存在如下问题：设计任务书不合理、流程缺乏管控、工程造价制定及管控随意、由于设计不合理反复修改而导致的进度节点滞后、设计一体化程度低等。这些问题均和建筑策划有或多或少的关系，亦即好的建筑策划，可以尽可能规避上述问题所带来的工程系统性风险。

同时，EPC模式需要设计、生产、加工、施工、主体机电装修一体化；也需要设计、生产、施工深度融合。所有这一切，设计是先导和基础。因此建筑策划的好坏不仅关系到设计的质量，而且关系到整个EPC项目的成败。

以本案为例，在进度节点管控方面，通过前期有效的建筑策划，提供了经过论证的较为合理的设计任务书，避免了设计方向上的颠覆，减少了后期设计改图，确保了项目工期。在造价和收益管控方面，建筑策划阶段对单间客房占用面积指标的严格控制，以及前述对项目成本的控制策略，都对项目的顺利进展起到了关键作用。同时，所有这些策划均基于全专业设计(装修、景观、幕墙、灯光、BIM等)的一体化考虑，因此能够提升设计的一体化水平，进而满足EPC模式(尤其是设计牵头EPC)的需求。

还应注意的是，建筑策划工作体系中“前策划，后评估”是个完整的闭环。EPC项目的建筑策划也应有后评估体系和工作。笔者认为，EPC项目的后评估至少应包含使用者评价、造价控制评价、进度节点控制评价、工程缺陷评价等内容。

4 结语

近年来，随着建筑设计模式向全过程设计、工程总承包方向发展的多元化模式趋势，建筑策划的重要性益发凸显。尤其设计牵头的工程总承包项目，建筑策划是否引入，和建筑策划的水平高低，直接影响到最终的建筑品质，运营效果，造价管控等。

通过建筑策划合理编制任务书；通过建筑策划提供决策；通过建筑策划更好地实现设计管控甚至施工过程管控；通过建筑策划实现一个好的设计乃至好的建筑，这些都是建筑策划的范畴和意义所在。

在EPC和全过程设计的模式下，尤其应注意把建筑策划的应用前伸至可研阶段的策划，避免可研阶段的策划缺失导致的错误性结论。

应对即将到来的建筑师负责制，作为建筑师，应更积极主动地运用建筑策划的方法和手段，来确保提交的不只是设计图纸，而是合格的建筑。