徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物的首次登记，a建筑物为一住宅小区内的普通住宅楼。在实地查看过程中，发现a建筑物一层规划为住宅的一间房屋，实际使用用途变成了对外营业的超市。经进一步核查，是该房屋业主擅自改变了房屋的使用用途。这种情况下，能否为a建筑物办理首次登记？如何办理？

分   析

目前，各地登记机构对此问题存在不同的观点。

观点一，根据《中华人民共和国民法典》第279条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。上述案例中，a建筑物一层那间房屋的业主擅自改变房屋用途，违反了相关法律法规。根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第22条的规定，违反法律、行政法规规定的登记申请，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。故不能为a建筑物办理首次登记，并应书面告知A公司。

观点二，不动产登记机构没有查处擅自改变房屋用途等违法违规行为的职能，且对改变用途的房屋是否属于违法建筑也无权认定。实地查看建筑物只要坐落、界址、面积等与提交申请材料一致且已建造完成，即可进行首次登记。

观点三，不动产登记机构不能对存在的违法违规行为视而不见，有告知相关部门的义务。告知相关部门后，应待该违法违规行为处理完毕，方可进行首次登记。……