董媛

摘 要：2020年5月28日，第十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）[1]，并于2021年1月1日起施行。这标志着我国民法已进入民法典时代。《民法典》中的亮点诸多，其中物权编的一大亮点——创设了“居住权”这一新型用益物权，这也是我国以正式的法典形式首次提及的权利。从我国司法实践上看，关于居住权的案例颇多，从社会需求出发，《民法典》肯定了居住权的立法价值，因此，研究居住权制度具有现实意义。

关键词：《中华人民共和国民法典》；居住权；用益物权

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-9052（2021）04-0038-02

关于居住权问题，在《民法典》第二编“物权”之第三分编“用益物权”中有专章规定，共计六条。现结合我国《民法典》有关居住权的规定，进一步探析居住权的相关内容。

一、定位居住权的性质

（一）居住权属于人役权

在罗马法中已然存在居住权。居住权最初作为人役权的一种形式。在罗马法民法典中设立了完整的役权制度，役权分为人役权和地役权两类。所谓人役权是指为特定人的利益而利用他人所有之物的权利，即以他人之物供自己使用和收益的权利[2]。设立人役权的目的是给特定人提供便利。我国《民法典》承认了居住权具有人役权的属性，具体表现在以下几个方面：其一，居住权只能为特定的权利主体设立，具有人身专属性。这就意味着该权利只能由权利本人行使，法人或非法人组织不能享有该权利。居住权人为了生活居住的需要，可以对房屋的全部或部分享有居住权；如果基于其他目的需要，可采取签订合同方式设定租赁权，居住权不可转让且不可由他人继承。其二，居住权的设立具有期限。该权利期限届满或居住权人一旦死亡，居住权即归于消灭。居住权的期限可由当事人在合同中或遗嘱中设立。该内容具体体现在《民法典》第三百七十条和三百七十一条中。其三，居住权的设立通常具有无偿性。居住权的设定通常发生在家庭成员之间，双方具有血缘关系及感情因素。为了保障弱势群体的住房问题，所以居住权的设立通常是无偿的，带有慈善和恩惠的人文色彩。当然设立居住权的目的之一是完善我国的住房保障制度。该内容在《民法典》第三百六十八条有具体规定，该条明确规定了居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。综上内容体现居住权具有人役权这一鲜明属性[2]。

（二）居住权的设立具有双重属性

居住权的设立具有双重属性，即居住权可通过订立合同和立遗嘱方式进行设立。关于设立居住权的方式，既可以是双方民事法律行为，也可以是单方民事法律行为。就双方民事法律行为而言，在签订居住权合同时，除当事人采用书面形式外，还应包括下列条款内容：当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等，并且应向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立[2]。由此可见，民法典在设立居住权的问题上具有双重属性。

二、居住权与房屋租赁权的关系辨析

居住权与房屋租赁权两者之间具有相似性，都是对他人的房屋享有使用权。两者之间虽有相似性，但又有不同之处：首先，居住权具有对世性，这就要求设立居住权必须登记，即未登记的不发生居住权的效力。由此可知，经过登记后设立的居住权，居住权人可以基于物权请求权来保护自己的权利。而设立租赁权，可不采取登记的方式，租赁权人不能基于物权请求权保护自己的权利。其次，《民法典》物权编规定，设立居住权的方式既可以以合同的方式，也可以立遗嘱的方式设立。居住权的设立一般情况下是无偿的[2]，且带有浓厚的扶助、帮助的恩惠行为的性质。在特殊情况下即使居住权人向房屋所有人支付费用，也是很少的，否则违背设立居住权的意义。而房屋租赁权必须通过合同才能设立，且属于双务、有偿的合同，需以支付租金为条件方可取得租赁权。再者，从保护期限来看，居住权对居住权人来说是一项长期权利，而房屋租赁权的期限，依照《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是有期限限制的。最后，《民法典》设定居住权是为需要生活居住的人提供更多选择来排解住房难题；房屋租赁权的存在更多的是为了生活居住或商业需求。综上所述，居住权不同于房屋租赁权，且不能被租赁权所取代。

三、评析《民法典》之居住权条文

（一）评析《民法典》第三百六十六条之内涵

《民法典》第三百六十六條明确了居住权的概念、设立方式和客体等内容。

第一，在该条文中对居住权设立方式的规定有些让人产生误解。该条文很容易让人们产生“居住权仅能通过合同”这一方式设立的误解。笔者认为应将第三百六十六条与第三百七十条的内容合为一条方可避免产生误解。从这两个条文中得出，居住权通过居住权人的主观意思设立，这是意定居住权。那是否有必要设立法定居住权呢？笔者认为有必要。法定居住权是法律规定设立的居住权。在当今社会，婚姻状况日趋复杂，尤其是继父母与继子女关系很微妙，很难实现继父母对继子女的房屋享有居住权等问题。若《民法典》赋予了这些具有特定依附关系的主体享有法定居住权，就可以有效解决各种居住权纠纷。另外在《法国民法典》第五百七十九条和第六百二十五条规定了居住权的设立方式有两种：法定设立和意定设立。因此，我国《民法典》在设立意定居住权的同时，有必要设立法定居住权，以弥补法律漏洞，实现“居者有其屋”的人文理念。

第二，该条关于居住权的客体仍需要明确。首先，根据该条规定，居住权的客体为“他人的住宅”。所谓住宅是指专供居住的房屋。那房屋所有人能否将自己所有的房屋为本人设立居住权后再出售房屋？这种情况需要在房屋出售之前与买方约定在自己房屋上设定居住权，即可将房屋变现以实现融资目的，又可实现“住有所居”。此居住权的效力只有在将自己房屋的所有权转移给买受人后方得实现。因此，应在《民法典》中增设“房屋所有人在自己所有的房屋上设定居住权，适用于本章规定”的条款。其次，笔者认为应将“他人的住宅”做扩大解释，即应将居住权的客体扩大解释为他人的房屋（整体或部分）及其房屋的附属设施[2]，当然房屋的附属设施应以居住为目的。因此，将居住权的客体做扩大解释表述更为完整和严谨。

（二）评析《民法典》第三百六十七条之内涵

该条要求设立居住权应采用书面方式订立合同，且订立合同时需具备一些必备的条款（如前所述），但未清晰界定居住权人应享有的权利和应承担的义务。可结合我国立法经验，并借鉴国外立法，补缺居住权的内容，如可为居住权人增设物上请求权的规定：“居住权的保护适用《民法典》之物权编第三章物权的保护规定。”还可为居住权人设定日常维护义务、赡养管理人义务、费用负担义务和返还房屋的义务。

（三）评析《民法典》第三百六十八条之内涵

如前述，当事人设立居住权既可以无偿，也可以有偿，且设立居住权需要登记。一方面，设立居住权可以无偿，也可以有偿，可充分为居住权人提供最大保护，也确保所有权人的财产得到充分利用，满足并顺应以房养老的现实需要。另一方面，明确居住权以登记方式作为生效要件，有利于第三人知晓居住权的状况，并使居住权人在房屋所有人变动时具有对抗性，充分保障了居住权人的居住权。

（四）评析《民法典》第三百六十九條之内涵

《民法典》第三百六十九条确立了社会性居住权行使的限制性规定。依据居住权设立目的的不同，将居住权分为社会性居住权和投资性居住权。社会性居住权是为特殊群体设定的，仅以居住为目的，不得转让和继承；投资性居住权不仅可对他人所有的房屋享有居住权，还可以转让、继承和通过出租获取收益。

（五）评析《民法典》第三百七十条之内涵

本条规定了居住权的消灭事由。一种事由是居住权期限届满后导致居住权消灭；另一种事由是居住权人死亡导致居住权消灭。笔者认为，民法典设置居住权消灭的事由仅限前述两种情形[3]，有失周全。除这两种情形外，居住权的消灭方式，可参照物权法的规定，有下列情形之一的，可以导致居住权消灭：居住权人放弃权利的、居住权期满、房屋被征收的、房屋灭失的、权利混同的、居住权人死亡的[2]。显然，该条中居住权消灭事由具有封闭性。另外该条还规定了居住权消灭时需要注销登记。民法典规定居住权的生效和消灭均要登记，体现了居住权制度体系的科学性和完整性。

（六）评析《民法典》第三百七十一条之内涵

通过遗嘱方式设立居住权的，是否也必须经登记方可生效呢？仅依据本条规定的内容（以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定）[2]，很难判断生效的依据，应结合物权法中的第二十九条规定，以遗嘱方式设立居住权的，自继承开始时发生法律效力。显然，有别于以合同方式设立居住权的登记生效主义。

《民法典》虽对居住权的内涵、设立方式、客体等作出了明确规定，但未对法定居住权、维修费用负担等内容进行规定，还需要相配套的司法解释予以修正和补正。

参考文献：

[1]任民.深入推进全面依法治国的重要举措——国际人士积极评价中国全国人大审议通过民法典[J].公民与法：综合版，2020（5）：17-18.

[2]张叶东.论我国法定居住权制度之构建——兼评《民法典》物权编中的居住权条款[J].中国不动产法研究，2020（1）：48-66.

[3]高珏敏.民法典充分体现“以人为本”[J].上海人大月刊，2020（6）：50-52.

（责任编辑：董维）