谷云华

摘要：物业公司在几十年的发展中走进千家万户，但近年来住宅小区物业管理收费难的问题，究其原因就是物业服务业质量偏低、业主对物业管理认识不足、缺乏完善的法律规范等。基于此，可加大宣传力度增强业主对物业消费意识的理解、加大第三方监督维权力度、发挥业委会和社区的作用、提高物业企业管理水平、做好物业前期管理和建管衔接管理等角度出发。

关键词：住宅小区;物业管理;收费难;原因;对策

物业管理费是住宅小区运行和开支的的基础。物业管理支出一部分是工作人员的福利，一部分是服务项目的物质损耗补偿。若住宅小区物业管理存在收费难的问题，最终影响管理质量，最终导致小区物业资产存在贬值的问题。基于此，接下来本文先是分析住宅小区物业管理收费难的原因，之后探讨相关的解决对策。

1 住宅小区物业管理收费难的原因

1.1物业服务业质量偏低

由于物业服务企业缺乏专业物业管理人才，物业管理方法、设备等比较落后，加之前期工作存在介入不足等问题，部分物业公司服务业主的技巧和意识不强，尤其是小区物业存在质量瑕疵、小区规划不当等问题，在这些不利于物业管理因素影响下物业服务企业整体成本显著增加，最终物业企业服务质量偏低，这也就意味着物业服务企业整体服务质量不高，更无法实现智能化和现代化的物业服务[1]。服务质量不高是发生物业纠纷的主要原因，物业企业在业主心中的形象彻底毁灭，这些都是业主拒交物业费的主要原因。

1.2业主对物业管理认识不足

物业管理是有偿服务的一种，但业主对其了解不足，且物业管理的认识流于表面。部分业主对物业管理的理解不足，错误的认为缴纳服务费是吃亏，给物业管理企业出苛刻的要求，因此对物业管理企业意见较大，甚至存在拒绝缴纳物业管理费的问题。由于业主认识方面的错误，业主对物业公司的期望较大，甚至是房屋质量问题也推卸给物业，拒缴物业费的问题时有发生。部分不缴纳物业费的业主同样可以享受一样的物业服务，这就容易导致其他业主效仿。

1.3缺乏完善的法律规范

目前我国还没有刚性的规定业主拒缴和欠缴措施，也没有具体明确的保护企业追偿手段的保护措施。物业部门还未有明确的执法队伍和执法权，因此就算业主拒缴或欠缴物业费也仅能通过沟通协调和说服教育方式解决。面对蛮横无理的业主时行政执法的权威和力度不突出，加之受到我国法律复杂等因素影响，企业陷入有法难依境地。

2 住宅小区物业管理收费难问题的解决对策

2.1加大宣传力度增强业主对物业消费意识的理解

良好的物业消费意识的行成是一个循序渐进的过程。物业企业要加大力度宣传《物业管理条例》、《民法典》等法律法规[2]。一方面，合理利用小区内的宣传栏、公告栏等开展宣传;另一方面可给予业主发放意见调查问卷、宣传资料手册等，加强与业主沟通，获得业主的信任，让广大业主明确自身义务和权力，从而形成良好的物业消费意识，更让业主意识到拒缴或欠缴物业费实际上就是在损害物业企业的利益，对物业正常运行和管理造成不利的影响，业主利益也受损。

2.2加大第三方监督维权力度

人们对物业服务费的定价问题一直处于不太信任的状态，主要因为物业费的定价并不可靠。因此，开发新楼盘时必须合理利用第三方，通过专业评估机构计算物业费的价格，提高物业费价格的公正性、科学性和客观性。若小区比较老旧，可通过举办业主大会更换物业公司或委托第三方评估物业机构。物业费的收取可由第三方独立机构自主维护物业服务企业利益，尤其是针对业主的物业管理费用追缴等问题。由于物业服务企业及业主、第三方结构之间无直接利害关系，因此在工作中公正性和公平性更高，物业服务企业和业主之间的矛盾也逐步被淡化，如此业主对物业部门的怨气被嫁接到第三方机构中，对物业服务企业和业主沟通合作奠定基础[3]。

2.3发挥业委会和社区的作用

一直以来物业管理都是一项很难让群众满意的工作，这是政府相关部门监管难点。要想解决此类问题，必须在住宅小区建设中纳入物业管理，并将其纳入社区工作职责。从本质上分析，物业小区是社区管辖范围，社区工作内容较多，且比较了解业主的具体情况，群众基础良好，扎根于居民工作传统中，因此业委会和社区在业主心中的地位是不可替代的，可通过其强化物业企业和业主的沟通，加大协调力度，在社区建设统一管理中纳入物业管理，建设“条块结合、以块为主”的管理方法。

2.4提高物业企业管理水平

要想解决当前阶段物业收费难的问题，规范物业管理行为是前提，只有提高物业管理水平才能让业主不断提高自身服务意识[4]。物业企业给业主提供更优质的服务，这是企业提高自身收费率的关键。由于缺乏优质的服务，整体收费效率不高，这一定程度上又会导致物业企业无法给业主提供优质的服务，陷入到恶性循环中。物业管理企业应自觉规范自身服务行为，以此为基础扩大服务项目，追求更高的精细度，加大力度培养员工素质，不断努力，营造优良的生活环境，让业主满意。

2.5做好物业前期管理和建管衔接管理

众所周知，物业管理应是全过程的管理。若开发商设计规划阶段已经选好物业管理企业，那么就可以合理利用物业管理企业专业的知识和丰富的企业经验给规划设计提出修改意见，使规划设计与管理要求相符合，这对管理工作的进行奠定基础[5-6]。此外，加大建管衔接管理力度，明确建管责任。开发商出售房屋前必须制定好与物业管理有关的规定，确保业主购房之前了解物业管理制度，避免业主出现“事前不懂、事后不管”的问题，这对正常开展物业管理工作奠定基础。

结束语

物业管理实践的过程中业主应以发展的眼光看待问题，从物业服务企业立场解决问题，在此基础上互相支持、权衡利弊，为小区和谐发展奠定基础。物业服务业应加大探索力度，及时总结工作中的经验教训，不断优化现有收费方式，为我国物业企业可持续发展奠定基础，创造和谐社会。

【参考文献】

[1]邢力文，林莉莹.住宅小区物业收费难的成因及破解[J].基建管理优化，2018，30（2）：27-32.

[2]陆雅芳.住宅小区物业管理收费难问题研究[J].管理观察，2018（15）：112-115.

[3]周健.物业管理收费难的原因及对策[J].现代物业（中旬刊），2018，431（8）：15.

[4]孫先娥.解决物业管理收费难问题的有效方法[J].经营管理者，2017（27）：170.

[5]杨薇.物业服务收费难的症结与对策研究[J].纳税，2019，13（18）：272+274.

[6]邱柏棠. 浅析物业管理收费难的具体解决方法[J]. 中国管理信息化， 2017（6）.