甄爱军

文前提要：在当前的市场环境下，仍然有办法通过房产产生现金流，比如贷款买房用未来的现金流满足现在的住房需求，或者选择收益率高且稳定的REITs产品。

利用未来现金流

贷款买房是一种比较好的购房方式，其主要目的在于用未来的现金流满足现在的住房需求。

今年一季度，房地产市场热度较高，央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿元，规模创近10年同期历史新高。实际上，今年1～5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿元，比2019年增长24%，其中居民部门新增中长期贷款2.9万亿元，较2019年增长29%左右。可见，选择以贷款的形式买房，仍然还是目前的主流模式。

贷款方式不同，所需支付的利息也会有所区别。以申请一笔总额为200万元、还款期20年的纯商业贷款为例，假定贷款利率为4.90%，采用等额本息还款法时，每个月需要偿还房贷为13088.9元。此外，还款总额为314.13万元，在利率保持不变的前提下，利息开支为114.13万元。

在其他条件不变的情况下，如果采用等额本金还款法，每个月的还款金额则不太一样。第一个月最高，为16500.0元，随后逐月递减，直至第101个月时，还款金额才降至13097.2元，与等额本息还款法的月均还款金额相似。随后还款金额依然在减少，最后一个月只需还8367.4元。在整个还款期内，还款总额为298.41万元，支付贷款利息98.41万元，较等额本息还款法少还了15.72万元。

从表面上看，等额本息要比等额本金还款法付出更高的利息成本，这是否意味着选择等额本金还款法更加合适呢？……