Gabby

这些年钟情房产投资，实践经验不少，身边有很多朋友经常会问我投资意见，出现频次很高的一个问题就是：“商住两用/公寓值得买吗？”

问这类问题的朋友无非这几类理由：没资格，被限购，手上现金不多，觉得商住便宜，租售比好像挺高。

常常简单粗暴地回答：“95%的都是辣鸡，别买，大坑！”但一直没有时间好好解释，特写此文，给各位朋友和客户参考

本文观点仅代表个人意见，基于目前国内城市化发展水平及现有政策为前提，有异议，自己再去琢磨琢磨，不接受反驳。

商住，一般美其名曰酒店式公寓或者双层LOFT，长着住宅的样子，实际上产证的土地性质是办公或者商业，土地年限40年或50年（也有可能70年）。说白了，它是在商用、办公用的土地上盖住宅，是开发商打的政策擦边球。它在我们专业房产投资者眼里根本不属于住宅体系，可以放到跟商铺和车库一个体系。

一、商住的常规缺陷

1、环境及配套差

按照建筑基础规范，商住楼用的是办公商用标准，所以，通风、采光和隔音条件都会差。普通住宅一梯三户，商住一般是两梯10多户，且容积率高。这样的条件势必造成居住体验差，大多为租户，折旧率损耗率高，影响转手。

我们买房子不是只买房屋本身，还有房子附带的城市配套、资源、环境，甚至圈层。而商住是不能落户的，不能落户同时意味着没有学区，享受不到任何附加资源和城市认可度。而且小房子大部分的刚需客都是刚来这个城市定居的年轻人，如果不能落户，接盘侠又少了。……