陈刚　陈松　陈鹏

全国19城964个购物中心，2020年平均空置率为11.77%，同比涨幅高达93.9%。其中，北京开关店之差为一线城市之首，上海开关店总数居一线城市之首，广州、深圳回暖迹象较为平稳，武汉市场受创较重……

站在2021年，回头看被疫情困住的2020年零售商业市场，购物中心空置率已然成为世界级难题。东京银座、巴黎香榭丽大街、纽约第五大道……一条条国际名街人气不再，品牌退租潮迭起。

相较之下，速速回血的中国市场，购物中心整体空置率（以样本商场为例）能控制在10%左右，已然是交了份不错的成绩单。加之今年春节期间，多地的众多商场均收获了可观的客流与销售增长，消费市场活力显现。

来自赢商大数据的监测显示，2020年上半年，重点城市1/3商场空置率超10%。而在下半年，尽管人潮有所回归，可商场的空置率未跌反升。据统计，2020年下半年全国19个_二线城市近千家已开业购物中心调整频率加快，但平均空置率截至年底达到了11.77%，环比涨幅近32.5%。其中，出租率超过95%商场占比约38.3%，同比减少9.3%。对应的，约4成商场空置率超过10%，满铺出租的商场不足90家。

“一铺养三代”是过去几十年来中国老百姓广为人知的投资理念，很多人认为，商铺租金高，只要投资一间商铺，就能躺着数钱。有些地方甚至还把商铺作为男方家庭的婚姻门槛和保障，为此商铺价格一度在民间被炒得火热，尤其是三四线小城市，对商铺投资极为迷恋。

前段时间，我去内蒙古呼和浩特出差，被邀请到一家朋友开发的楼盘参观，开发的是写字楼、公寓和商铺的商业综合体。说实话，位置一般，开发商为了商铺能多卖钱，户型被改得拐弯抹角，开间和进深大都不符合规矩。

最重要的是，商业并没有做合理的规划，较为混乱。一个社区应该有超市、理发店、药店、洗衣店等等业态，而这个地方却紧挨着开了十多家小饭店，旁边还跟着五金、卖瓷砖卖马桶的。但让人惊讶的是，商铺一经开盘，就被抢售一空。

朋友低声讲，买家基本都是周边县城的“有钱人”，人傻钱多，有的甚至三四套的买。如果按照投资回报率讲，目前这个地段一套上下80平米的商铺，售价140万;租金是每个月5000元，需要花费23年才能收回成本（不考虑通胀），是劣质的投资品无疑了。但更多的人是不会算账的，或者听了开发商讲的故事，继续做着发财梦。那么，商铺究竟该不该投资，怎样投资？下面小编就根据之前的例子，帮大家分析T商铺投资的这些事。

买商铺，值不值得

大约从2014年开始，相对住宅，商铺投资价值遭遇了滑铁卢，“一铺养三代”180度大转弯，变成了“三代供一铺”。为何？

首先是，互联网的崛起。就拿上文我去呼和浩特看朋友楼盘的例子来说，我当时用手机打开美团，“距离”设置为“附近”，明显看到在这个社区的公寓里已经开了形形色色的店铺，例如美甲美容、足疗、小酒吧、桌游棋牌等等，数量之多远胜于楼下底商。

这些网店开在公寓里，要远比底商的租金便宜，而且还私密、安静，相对于一些小型业态更有市场。这些网店极大地分流了底商的生意，造成商铺的租金承-压，自然租金回报率也就下来了。

很明显，10年前投资商铺可以说是赚得钵满盆满，每年能收到租金大约8%左右，12年差不多就拿回本金了。但这几年的数据一路下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。资金放进去，一套就是20多年。其次是高昂的交易费用。

二手商铺交易税费的计算极其复杂，一般来讲，交易一次差不多就得付整体房价的20%左右作为税费，可以吞噬掉大部分商铺增值带来的收益。而且很多城市的商铺贷款限制很严格，并非是刚需产品。市场行情不好，商品房照样能卖得出去，但是商铺生意不好，就完全砸在手里了。

交易税费高、杠杆率低，注定商铺的流通性差，所以开发商在卖给你商铺的时候，都要提前透支至少三年的升值空间。

投资商铺是技术活

话说到这份上，一定有人开始质疑了，“凡事不能绝对，现在高回报的商铺也是有的。”例如前几天一位会员说：“住宅已经没有名额了，家里就是想投资商铺自营，而且我有朋友能把回报率做到10%，有什么方法？”

当然，这种正面的例子在我身边也不少。因为商铺投资也是我日常研究的一个类目，只能说当下或者未来，投资商铺的难度非常之高。如果把房地产投资做一个分级，那么买住宅是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺就是研究生，买商铺非专家大神，其他人免提，它属于专业级别的投资标的物。

下面我把这些年投资商铺的经验分享一下。

首先，商铺投资，主要包含了两个部分，一是物业的增值，二是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。

大型商场里的产权式商铺，就是那种在开盘之前告诉你，只要你签了合同，剩下的不用管，会由专业公司代运营，到时候等着分红就行的。这种形式的商铺是大坑。千万不要因为一两个大牌的入驻宣传或者高回报的诱惑就着急入场，现在大多数开发商为了销售，搞得营销形式天花乱坠，很多都是不切实际的承诺。到时候不管是合同取消，或者是三五年过去开发商停止补贴，导致大牌撤场都是很有可能的。而且你要记得，和开发商合作，你永遠落不到好处，精明自在人心。

那么什么样的商铺是优质资产呢？下面做一个排序：1.高入住，高、中低端社区的底商;2.写字楼楼下的底商;3.新辟商业街临街铺。

其次是写字楼楼下的底商。写字楼是一个人口高密度的载体，小白领的购买力自然不会差，最主要是他们的时间紧迫，消费频次和集中度较高，尤其是快餐店和超市，都会得到出人意料的收入。而这都是商铺租金收益率最真实的反馈。在你决定投资商铺之前，一定要多去研究那些生意火爆的商铺，分析他们的优点。

最后你会发现，商铺投资无异于一次小型创业，不仅需要技术，还得需要足够多的运气。一股人不要尝试，如果要尝试，就把这些细节研究透了。未来无论是住宅还是公寓、商铺，投资是一件技术活，这是好事，却又不是好事。

这两年的市场，住宅与商业逐渐发展成一出特色鲜明的冰与火之歌，从北上广深四大一线，到武汉杭州成都南京这样的强二线，再到三四线城市，商业地产逐渐成为了投资重灾区。

2020年19城人均购物中心面积

人均购物中心面积（m²/人）

尤其是商业综合体的商铺，简直就是投资重灾区的核弹灾区。我一哥们在昨天就痛心疾首地对我说：“在合肥滨湖新区住宅价格每平米6800-7500元的时候，我鬼迷心窍去合肥郊区的华南城买了十几间商铺，单价1万多，总价花了1000来万。到了今年，滨湖新区住宅价格涨到了2.8万3.5万元，我在合肥华南城买的商铺连5000元/平米都卖不出去;免费都租赁不出去。还要交物业费，这一来一回，活生生等于亏了近2000万。”

“从此以后，任何人忽悠我买商铺，老子都恨不得一巴掌呼死他个龟孙子，这他娘的就是人血馒头。”

“所谓的商铺，就是挖个坑，放把火，再让你往里跳。”

1

先是跟客户签一个买卖合同，将商铺卖给你，然后又跟你签一个包租合同。讲真，除了商铺，我很少见到买一样东西还要签两份合同的，而且买了之后，这玩意还不是自己的，一丁点支配权都没有。

包租合同的主要内容有：你买了商铺以后，就当甩手掌柜吧，啥都不用管了，我每年按月固定给你300……哦，不，固定百分比的收益给你当租金。至于真正的租金是多少，你买的铺子亏了还是赚了，都与你八竿子打不着。

就跟不是你的一模一样，这个包租期限一般是10年，有些是5年或7年。并且，他们还会粉饰太平，美其名曰这是为了你日后的发展，做的统一规划;否则，我这个铺位是卖哈根达斯的，你旁边跑来卖猪肉，岂不是不合适？这就是在商铺的投资当中的一个典型的悖论：自持。

商业地产能否成功的关键是什么？毫无疑问，是后期强大的商业运营。只有极致的运营，才能针对市场的细节作出调整。如果想做到极致运营的最基础条件之一，就是一定要自持。就以万达为例。

如果你做过调研，你就会发现每个城市的万达广场，基本都有两个部分构成，一部分是自持的购物中心，这是万达的核心资产，攻城略地，成首富、买全球，基本都靠它了;而另一部分就是在购物中心外的万达金街，这些金街，全部是用来销售回款的。

这就是矛盾所在：买来真正能赚钱的一平米都不卖，能买的却又都是大坑。而在这个矛盾之外，一个更大的问题是，这个市场上90%的商铺，在规划之初就是用来销售回款的，用来让开发商赚钱的，也就是用来让你买了填坑的。

管杀不管埋——这就是开发商卖商铺的最基本逻辑。

2

住宅买了，无论涨跌都在动，但是商铺大多数时候都像冬天的一处老寒潭，水波不兴，纹丝不动。因为它的赚钱方式只有两种，一是租金，二是长线持有回报率。

所以很多公司都会承诺未来5年的租金水平，还会告诉你买了以后，10年、15年之后，租金会全部返还给你，就相当于白赚了一间铺子。各位朋友们，这些都是营销技巧啊！国内多数商铺尤其是三四线的商铺，是真正的十铺九坑。

商铺动辄过百万的售价，贷款首付5成，杠杆利用不大，利率不低1.1倍，贷款年限最多10年，在这样的游戏规则下，能赚到几个子？

你难道还想着，就算不赚钱，我也可以转手卖掉商铺，跟炒房走一个套路，赚个差价啊。

别傻了，商铺的“接盘侠”本身就少得可怜，贴着原价卖，甚至亏本卖，都有极大概率是卖不出去的。就算你运气好，商铺升值了，又恰好有人愿意接手，其实最后也赚不了多少钱，因为还有个交易税，这七七八八下来，真正落到你兜里的能有多少？

最近几年，无论是身边，还是走南闯北的所见所闻，真的见过太多商铺租不出去、也卖不掉的惨状。

我见过好多商业综合体，比如我的老家，就是典型的四线城市，人口百来万，有段时间，因为城市自然的更新换代，要升级，西进东拓，商业综合体跟雨后春笋一样冒出来。

但是短短两年时间，差不多全凉了。甚至连人流量最大的第一商圈里头的老城商业综合体都黄了，到现在除了临街的一个屈臣氏、一个电影院、一个KTV，其余都是空荡荡一片，甚至连沃尔玛都关门大吉。

3

眼下中国的投资性商业地产，包括文旅项目，毫无疑问已是重灾区。未来5年内，全国投资型商铺可能会死去4/5，“一铺养三代”是20年前的事，现在只能是活在梦里。

当然，在商铺投资的路上也是有高手的，但是金字塔顶端很窄很小，能站上去的始终只有那么一小撮人，其余的90%的人，注定都只会在商铺投资中沦为填坑的炮灰。如果非要投资的话，最重要的是搞清楚自己的承受能力，掂量清楚自己有几斤几两。

其次，真要买商铺的话，根据风险、收益、预期的关系，我直接给一个建议购入的排序：高入住高端社区底商>高入住中低端社區底商>区域中心商业体（包括写字楼）临街铺>低入住中低端社区底商>新辟商业街临街铺（包括专业市场）>大型商业综合体外街。

我的建议里头，直接掐掉了商业综合体的内铺，这狗屁东西，打死都不要买;也别信什么大品牌开发商，在商业这一块上，牌子真不太顶用。

至于现在特别流行的“小面积低总价高回报+回报承诺+金融扶持”的组合拳，这玩意儿，我劝你有多远躲多远。商铺这里头，一扒开，放眼望去，都是坑。