委托代理模型与高校物业管理研究

2021-08-27李萍王晓东

商业文化 2021年18期

李萍王晓东

高校是集教学、科研等职能于一体的综合型场所，因其作为服务对象的特殊性，在进行物业管理委托时有区别于居民小区的要求和服务标准。本文针对当前高校物业管理的激励机制不够完善的问题，在物业公司的物业管理投入和管理能力单边信息不对称的情况下，构建委托代理模型进行分析，并根据分析结果提出相关建议：改进高校物业管理激励机制，根据物业公司风险偏好程度的不同，实行不同的物业管理基金补贴。

高校物业管理是指专业的管理部门接受学校委托，按照合同和国家规定的管理标准对学校教学区和师生生活区的物业实施统一的专业化管理，从而为在校师生的教学科研和生活需求提供保障。就其管理服务的具体内容而言，包括房屋维护与修理，环卫治安，校园绿化，地产管理，水、电、暖设施保养维护等一系列全方位、多层次的综合服务。高校物业管理的好坏不仅能直接影响学生的整体生活质量，也与整个学校的科研和教学水平息息相关，在高校工作中占據重要地位。目前而言，高校后勤社会化改革在获得不断发展的同时，其带来的弊端也开始慢慢凸显，校企间目标与利益的不同使物业管理难以落实到位，物业行业相关部门缺乏配套的法制法规更是加深了高校与物业公司之间信息不流畅和不对称的问题，高校仍需探索物业管理机制的完善路径。

研究综述

与高校物业管理问题关联的理论研究不胜枚举。黄妃指出高校物业管理存在职能监管部门监管不利、监管制度不健全等问题，并根据当前高校物业管理存在的问题提出了建立严格考核体系、制定并严格执行奖惩措施和完善物业服务外包监管制度等解决方法。胡榆生立足于高校物业管理体制不健全、服务意识淡薄等问题，提出创新优化服务理念、建立完整的管理机制等解决措施。李红霞认为高校物业管理的信息不对称问题是造成高校与物业企业之间矛盾升级的原因，并提出高校在招标时应该完善相关制度，转变被动地位，全面广泛地向整个市场公开招标信息，与物业公司深入交流，将信息不对称所带来的负面影响降到最低。陆体艳将高校物业管理出现的问题归咎于高校期望质量与物业企业追求利润的矛盾、高校招标时单边信息不对称、校企双方职责划分不明和高校缺乏有效奖惩措施等几个方面，并将严厉把关招标各个环节、奖惩措施并行以提高物业公司积极性作为解决高校物业服务监管的着力点。钱玲玲提出高校物业管理存在服务水平不高、服务内容界定模糊、服务考核机制力度不足、校企间缺乏深入交流等问题，亟需高校物业监管部门实行明确服务范围、构建双向交流渠道到强化考核机制、落实信息反馈等一系列全过程监督管理。

综合来看，当前学者对于高校物业管理的研究仅仅止步于实践层面的一些基本理论，并没有揭示隐藏在高校物业管理困难等问题表面下深层次的经济学原理与成因，同时也缺乏相关的理论模型建构和实证研究。本文根据效用最大化理论构建相关的委托代理模型对高校物业管理进行相关分析，具有一定的创新意义。同时，本文也是委托代理模型在现实生活中的一种应用，对于事业单位第三方委托模型的构建亦具有一定的启发意义。

问题描述及相关设定

在高校物业管理的委托代理问题中，高校和物业公司分别为委托人和代理人。高校仅仅与物业公司开展物业管理的协同合作，而物业管理公司是物业管理活动的执行人。在单边信息不对称情况下，高校很难掌控物业公司的治理活动和努力水平，因此有效的激励机制是保证高校物业管理质量、预防物业公司消极怠工的关键手段。在高校物业管理中，高校只能根据所能获取的物业公司相关信息进行激励机制的设计，以达到自己期望的物业管理水平。

基本假设

1.信息不对称假设

高校物业管理的最终执行者是物业公司，物业公司的物业管理投入和管理能力等信息校方很难完全掌握。因此存在明显的信息不对称问题。在签订合同前，物业公司会利用信息优势进行逆向选择，以达到自身效用的最大化，最终可能会损害高校的权益。

2.理性主体假设

高校和物业管理都是理性决策主体，所追求的唯一目标均为自身利益最大化。物业公司尽可能地追求利润回报，而高校更多的是想要实现决策最优化。有效治理的成本高于消极治理，因此物业公司会在现有的条件下尽可能地减少投入。

3. 不确定性假设

一些不确定性因素会影响高校对于物业公司物业管理成效的评估，比如人力资本价格上涨，校园管理所需设备价格上涨，物业管理的界限界定不清晰等。

4.风险偏好假设

结语

本文基于单边信息不对称的委托代理模型来对高校物业管理进行研究，通过求解委托代理模型来得到最优的激励机制。激励机制的建立既能保证物业公司愿意付出努力来进行校园管理，也使高校达到自身效用的最大化。

针对高校的物业管理面临的单边信息不对称困境，本文提出以下几点建议：（1）设计合理的物业公司选择机制，根据不同的需要来确定衡量物业公司实力的标准，选择合适的物业公司进行物业管理。在条件允许的情况下，校方可以对物业公司以实地调查和暗访的形式进行全方位考察。（2）针对风险规避和风险中性的物业公司，可以将物业公司的收益确定为固定部分和以物业管理基金补贴等形式存在的其他部分，根据物业管理的最终质量决定基金补贴的多少，鼓励物业公司进行高效的物业管理。（3）高校应将自己设定为责任主体，一方面可以增加相关部门的责任感，不会让物业公司全权负责，也可以促进校企风险共担，吸引更多有实力的风险规避型的物业公司前来投标。（4）明晰责任界限，防止因责任定义不清晰而导致高校与物业公司之间产生矛盾，同时，在物业管理过程中，校企双方也应当定时进行深入细致的双向交流。（5）建立完善的监督制约体系和信息反馈机制，通过师生的反馈来发现物业管理的相关问题并及时督促物业公司进行完善。