徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物的首次登记。经核查，a建筑物为一普通商品房小区内的住宅楼，共三个单元，其中，大约两个单元在X宗地上，约一个单元在Y宗地上，X及Y宗地的土地使用权人均为A公司，国有土地使用证分别于2016年、2017年取得。a建筑物能否办理首次登记？如何办理？如a建筑物已办理完毕首次登记或初始登记，b为a建筑物中的一户房屋，如何办理首次转移登记？

分   析

首次登记时发现建筑物跨宗地或越界超占，一直是困扰各地登记机构的一个难题。目前，存在着多种观点与处理方法，有的认为可通过虚拟分割建筑物来分别登记，有的认为土地权利人相同的必须合宗后才能办理登记，有的出台了相关政策规定符合一定条件的才需办理合宗。

笔者认为，采取虚拟分割登记的方法是不可取的。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。如建筑物跨占n宗地，则需把建筑物虚拟分割成n部分，虚拟分割后各部分的权属界线将不能封闭，也不再具有独立使用价值，不满足不动产登记基本单元的设定，故不能予以登记。

根据目前申请房地首次登记的情况，主要可分为以下两大类：

一是被占压的其他土地未登记使用权人或已登记为其他人使用的。即建筑物占压了道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的国有建设用地，或占压的其他宗地已做了登记，但登记的使用权人并非本宗地使用权人。……