作者简介：

赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。

在過去的2020年，笔者原本以为面临疫情冲击，房地产的调控政策应该有所放松。出人意料的是，政策没有丝毫放松。从下半年的“三条红线”到11月底人民银行党委书记兼银保监会主席郭树清重申“房地产是现阶段金融风险最大的灰犀牛”可看出，中央确实在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”方面非常坚决。相对于房地产对经济的拉动作用，监管层更在意其泡沫风险。

按照郭树清的原话“房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

所谓“灰犀牛”者，意指大概率发生、影响巨大但还是被人们忽视的潜在危机。人们之所以忽视它，在于人们已经习惯了它。这跟“黑天鹅”危机不一样，黑天鹅也是被忽视，但那是因为黑天鹅太不常见以至于人们想不起来。房地产市场规模巨大与社会经济生活息息相关，人们对此非常熟悉，几乎每个人迟早都会参与房地产交易。我们可能被郭树清所说的房地产相关贷款的规模和比例吓一跳，不过，跟今天的发达国家相比，那就是小巫见大巫了。

例如，根据Schularick和Taylor （2016）对17个发达经济体相关数据的研究，发现发达经济体的银行业务在过去45年中发生了重大变化。……