张雅杰 冯媛媛 张丰 白天阳

摘要：与房地产开发投资不同，房地产置业投资是一种强调把地产作为资产进行购置并保有的投资形式。从个人投资者角度，基于地级市尺度，在综合考虑社会、经济、交通、环境等因素构建了城市房地产置业投资吸引力评价体系，并对全国城市的房地产置业投资吸引力数据进行了可视化表达。 结果表明，全国城市房地产置业投资吸引力可分为 12 个等级，在地理上分布上由东南地区向西北递次降低。

关键词：房地产开发;置业投资;城市吸引力;地理信息可视化

中图分类号：F129.9 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）02-0029-36 收稿日期：2021-01-30

作者简介：张雅杰，武汉大学资源与环境科学学院，副教授，博士。

冯媛媛，武汉大学资源与环境科学学院，硕士研究生。

张丰（通讯作者），武汉大学遥感信息工程学院，高级实验师。

白天阳，武汉大学资源与环境科学学院，本科。

基金项目：国家自然科学基金项目——面向城市扩展过程的动态空间格局指标与自组织空间结构分析模型

（项目编号41571385）。

1 引言

对于房地产置业投资者而言，如何选择一个合适的城市进行投资是房地产置业投资的关键之一。已有研究中，苏宁等人阐述了新趋势下城市吸引力、竞争力、创造力的作用与变化方向，分析了相关城市把握经济转移机遇、提升城市软实力等方面的推进措施。汪夏明与李佳齐等人根据一般房地产吸引力理论，结合港口城市房地产业特性，采用层次分析法，最终确定各港口城市的房地产吸引力排序。张萌对于我国城市住宅投资吸引力评价的研究提出了四种要素的评价指标，其中包括自然要素、市场要素、社会要素、政府要素。可以看出，现有的研究都侧重于供给端的市场研究，难以给个人置业投资者以参考。鉴于此，本文结合与城市房地产置业投资相关的多方面因素，侧重从个人置业投资角度出发，对城市房地产置业投资吸引力进行指标选取与评价体系建立;同时，考虑到个人置业投资者的主观意愿，本文以特尔斐法作为各项指标的定权方法，向有关专家发放问卷。最后，对全国298个城市的房地产置业投资吸引力进行计算和排序，以期为个人置业投资者提供更有对比性的投资城市信息。

2 研究对象和数据来源

2.1 研究对象

本次的研究对象为我国所有地级市（不含港澳台），共计293个城市，另外将4个直辖市（北京、上海、天津、重庆）和山东省原地级市莱芜（于2019年1月正式撤销，在本次数据统计过程中仍称为莱芜市）计入本次研究，故本次研究共计298个城市，其中包括的城市类别为9个国家中心城市、22个省会城市、5个计划单列市和262个地级市。

2.2 指标数据的来源

本次研究通过查询相关年鉴等资料进行数据的获取与统计。所有数据指标来源于中国城市统计年鉴、CNKI中国经济与社会发展统计数据库、各市相关政府网站、各市统计信息网站以及其他具有可靠来源的统计网站，保证了数据的可获取性、真实性与准确性。由于所涉及的城市数目与数据的收集量较大，为综合考虑保证数据获取的全面性，本次研究统一选取2016年的年度市区指标数据。对于部分省市的数据缺失，采用与其他数据比对而进行拟合。

3 城市指标的构建

3.1 评价指标的建立

3.1.1 行政与人口

在对不同城市进行房地产置业投资的过程中，城市本身的定位会对城市的发展起到关键性的作用。故在本次研究中，将城市定位分为国家中心城市、省会城市、计划单列市、其他地级市，直辖市与副省级城市不再單独列出分析。劳动占比是就业人口数占总人口数的比重，直接影响到城市的综合发展。

3.1.2 经济与社会

城市对人口的吸引力来自于经济、交通、环境等因素，其中经济因素的影响至关重要。城市的商品房价格体现城市房地产的供求关系，城镇居民人均可支配收入可用于判断居民的购买力，两者的比值即房价收入比对于市场自发调节供求结构以及国家调控相关住房政策，均具有重要意义。此外，城市的基础设施、教育、医疗水平是城市进步的体现，对城市人口的吸引有重要影响。

3.1.3 区位与交通

在城市的区位资源中，城市群有利于加快形成产业集群和人口集聚，对于各城市的经济发展起到重要的作用。沿海城市具有区位优势，对外经济联系方便。城市交通的完善不仅可以方便城市居民的出行，提升生活质量，同样也使其他生产要素的流通更加便捷，加快城市发展步伐，故也作为吸引置业投资者的因素之一。

3.1.4 资源与环境

由于置业投资的特殊性，投资者同样会青睐于自然环境更好的城市，城市的自然环境好坏可体现于绿化面积、空气质量、水源质量等因素。另外，城市的旅游热点也是影响房地产置业投资的因素之一。因此，在对城市房地产置业投资的吸引力分析时，应当从行政与人口、经济与社会、区位与交通、资源与环境四个方面进行评价，且由于本次研究是基于地级市尺度进行的数据分析，因此所有指标以市区作为统一的统计范围。

3.2 指标体系的确权

3.2.1 权重确定方法

本文采用特尔菲法确定因子的权重，具体做法是：采取问卷调查的方式，分别向有关专家征求意见，就评价因子的重要程度进行排序，然后将专家的意见综合整理得出结论。为降低专家意见的分散度，第1次排序后，计算出各评价因子的均值，把结果反馈给专家，供专家在第2次排序时参考。本次研究共选择了11位与房地产置业投资、土地资源管理、经济学等学术领域相关的专家，有较高权威性和代表性，以发放问卷的形式获取专家对指标体系中的基本因素与各项因子进行的打分结果，并进行数据统计处理，计算结果如表1所示。

3.2.2 权重计算过程

n1为基本因素指标项数，n2为因子指标项数;

则计算基本因素平均值Wa：

（1）

计算因子平均值Wab：

（2）

M为专家数，Pa为基本因素专家打分值，Pab为因子专家打分值;

则计算基本因素的权重Ga：

（3）

计算基本因素的权重Gab：

（4）

E为城市指标，则计算城市吸引力F城：

（5）

3.3 指标数据的处理

3.3.1 非数值因子的赋值说明

在对数据进行标准化之前，需要先对非数值因子进行赋值，使所有的指标数据都方便进行数值化操作。由于多项指标难以直接用数字衡量其等级差距，因此本研究在分析时侧重于以特尔斐法对指标加权后获得的结果，而在指标数值化的过程中均进行等差赋值。其中城市定位与城市群的赋值采用以2为公差进行赋值，对于城市的沿海情况与地铁通达情况则采用“1”或“0”表示，具体的指标赋值如下：对城市定位的指标，根据城市等级进行区间为2～8的赋值;对城市群的指标，依据麦肯锡发布的《2016城市可持续发展指数》，按照顺序对我国15个城市群进行区间为0～30的赋值：对于是否是沿海城市、是否开通地铁这两项指标，分别用“1”和“0”代表“是”和“否”，如表2～表4所示。

3.3.2 指标数据的Z标准化

在本次研究中使用SPSS软件的Z标准化功能，即用数值减去平均值，再除以其标准差，从而得到均值为0，标准差为1的服从标准正态分布的数据。

在分析描述统计的功能中将标准化得分另存为变量，最终对各项指标数据标准化的描述统计量，如表5所示。

4 结果分析

4.1 分级结果分析

根据实验所统计的得分结果，我国城市的房地产置业投资吸引力的得分区间为6.486～-1.003，所有城市的得分平均值为0.000。采用自然断点法将本次得分定为12个等级，由高到低分别用级别1～12来表示城市房地产置业投资的吸引力等级。298个地级行政区的置业投资吸引力分级结果，如表6所示。

指标体系中4个准则层（行政与人口、经济与社会、区域与交通、资源与环境）分别的分级结果和全国房地产置业投资吸引力的最终分级结果，如图1、图2所示。

根据研究的综合数据与可视化结果，我国全国城市房地产置业投资吸引力在地理上分布的情况大致为东南地区较高，逐渐向西北地区降低。东部地区整体优于西部地区，南部地区整体优于北部地区，分布情况在地理位置上与中国人口密度界线-胡焕庸线（黑河-腾冲线）所划分的区域大致相当。这条线以南的绝大多数地级市的房地产置业投资吸引力高于全国平均水平;而这条线以北绝大多数地级市的房地产置业投资吸引力低于全国平均水平。

4.2 海陆位置分析

从海陆位置分析，我国东南沿海地区的地级市普遍拥有较高的房地产置业投资吸引力。根据统计结果，我国46个沿海城市房地产置业投资吸引力的平均分数为0.504，而252个非沿海城市的平均分数仅有-0.092。沿海城市交通便捷，城际与城市内的交通通达程度较高，且海上运输使其对外交流与贸易更加频繁。同时，沿海城市气候宜人、环境优越，也是吸引置业投资者的重要因素。

4.3 纬度位置分析

从纬度位置分析，我国中高纬度地区的城市普遍拥有较高的房地产置业投资吸引力，且越靠近高纬度地区，城市房地产置业投资吸引力越高。根据统计结果，我国16个中高纬度城市的房地产置业投资吸引力的平均分数为0.130，而15个低纬度城市的平均分数仅有-0.159。在中高纬度地区中，长江中下游地区普遍拥有更加宜居的城市环境，且城市群的集聚进一步带动了区域经济的发展，因此拥有更高的房地产置业投资吸引力。低纬度地区由于地理环境与自然气候因素，宜居程度低于中高纬度地区的城市，且交通、教育、医疗等资源也相对不足，因此城市房地产置业投资吸引力较低。

4.4 城市概况分析

从可视化结果中可以看出，北京、上海等一线城市在房地产置业投资吸引力方面拥有绝对的高人气，且由于我国的政治中心（北京）与经济重心（上海）分别处于京津冀城市群与长江三角洲地区，使得所属区域的地级市也拥有相当高的房地产置业投资吸引力。我国国家中心城市的房地产置业投资吸引力平均分数高达3.574，计划单列市的平均分数也有2.047。同时，绝大多数省级行政区的省会城市同样拥有较高的吸引力，平均分数为1.306。这三种城市类型的房地产置业投资吸引力分数均大幅超过了我国所有城市0.000的平均分数，证实了城市等级对于购房者吸引力的影响程度。此外，其他省会城市相较于所在省内的地级市，也明显拥有更突出的房地产置业投资吸引力。

目前正是部分二线省会城市作为区域级中心崛起的时代。在全国万亿GDP城市排行榜中，原本覆盖人口和区域极大的中部省会城市仅占3席位：武汉、郑州、长沙。未来在国家中心城市、强省会、城市群中心多重概念的叠加之下，作为长江中游中心城市的武汉、长沙和作为中原城市群中心城市的郑州，将成为房地产置业投资格局巨变中快速崛起的城市，无论是投资房产还是安家置业都值得投资者的关注。

西安作为西北地区最大的省会城市，先后合并了西咸新区，城市规模进一步扩大。作为第九个国家中心城市，且关中平原城市群规划也已获批，西安未来将成为区域级单核城市。且西安作为十三朝古都，拥有丰富的历史文化底蕴，教育、医疗、公共设施等资源也使其房地产置业投资吸引力远远高于西北地区的其他城市，为投资者在我国西北乃至北方地区的房地产置业提供了良好的选择。

此外，我国西南部的重庆市在中部地区拥有非常突出的房地产置业投资吸引力。重庆作为中西部城市中唯一的直辖市，同时拥有大量的人口资源与丰富的旅游资源，这也为西南地区其他城市提高房地产置业投资吸引力的措施提供了思路。

5 结论与建议

本文通过建立城市房地产置业投资吸引力评价体系，对全国298个城市的房地产置业投资吸引力进行测算，以期为房地产置业投资者和政府提供参考。主要结论包括：

（1）对房地产置业投资者的吸引力最高的城市是北京、上海以及各个国家中心城市、计划单列市。城市的等级与定位决定了城市在多领域的资源量，进而对城市的房地产置业投资吸引力起到关键作用。

（2）城市群能够有效地提高城市房地产的置业投资吸引力。城市群实现了资源的优化配置，增强了辐射带动作用，同時促进了城市群内部各城市自身的发展。

（3）交通资源、环境资源对房地产置业投资者存在一定的吸引力。东南地区自然环境较好的城市普遍比西北内陆自然环境相对较差的城市拥有更高的房地产置业投资吸引力，交通网密度更大的长江中下游地区城市更受房地产置业投资者的青睐。

（4）在地区分布方面，除了我国的四个直辖市拥有非常高的房地产置业投资吸引力之外，东南沿海地区的城市成为房地产置业投资者的理想选择。同时，我国的中原城市群与长江中下游城市群的郑州、武汉、长沙以及西部地区的西安、成都的房地产置业投资吸引力各自排在所在地区的首位。

根据上述结论，政府与房地产开发商应采取相应措施以提高当地的房地产置业投资吸引力。政府应当对于各自城市的短板对症下药，促进城市群的协同发展，同时利用城市的区位与自然资源，打造具有区域特色的城市名片，以提高城市的综合竞争力。房地产企业在跨地域发展时，应该对不同城市的投资重点和策略区别开来，分析影响客户置业投资的驱动因素和劣势因素，因地制宜地制定城市投资拓展策略。

参考文献：

1.中国指数研究院 等.2016年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究（摘选）.中国住宅设施.2016.07

2.苏宁 屠启宇.全球城市吸引力、竞争力、创造力的内涵与互动特点.同济大学学报（社会科学版）.2018.05

3.汪夏明 李佳齐 齐欢.港口城市房地产投资吸引力评价理论与应用.中国房地产.2007.11

4.张萌.我国城市住宅投资吸引力评价研究.重庆大学.2014