编辑同志：

我是哈尔滨市的一名市民，多年前离异。2010年，我经人介绍与庞来斌相识，并于2011年夏天与他结婚，婚后并未生育子女。

2019年年底，庞来斌突感身体不适，经医院检查确诊为胰腺癌晚期，经过一段时间的治疗，他的身体每况愈下。考虑到自己的身后事，庞来斌立下遗嘱。在遗嘱中有关房产一项，庞来斌表示，自己过世后，将我们二人现住房屋（系庞来斌婚前个人财产）赠与其弟庞来阁，但我再婚之前仍可居住。

2020年年初，庞来斌病逝，庞来阁就遗产问题与我对簿公堂。同年11月，法院判决该房屋归庞来阁所有，而我拥有房屋的居住使用权。

判决书生效后，我至今未再婚，并一直居住在该房屋内，庞来阁也未曾打扰。今年年初，庞来阁以做投资急需用钱为由，与我取得联系，表示欲出售此房产，让我三个月内搬离该房屋。

我想咨询一下，对于这种情况，我还可以继续居住在该房屋内吗？

读者/杨雨梅

根据杨雨梅的来信所述，本栏编辑特邀黑龙江冰都律师事务所冯春龙律师进行答疑。

本案中，杨雨梅遇到的问题涉及“居住权”这一法律概念。此前，我國房屋所有权、土地使用权合二为一。我们对房屋本身享有所有权，住宅70年产权到期可自动续期;对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权。

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）正式实施，其物权编第三百六十六条、第三百六十七条增加了“居住权”的相关规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”

不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”

即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

居住权的期限可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生的。如果是终生有效，那么不到居住权人去世，该权益就不会消失。同时，《民法典》第三百六十八条明确：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”

值得关注的是，未来“居住权”的应用场景，可能会覆盖很多领域。

其一，男女结婚，婚前房产要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，只要人不去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

杨雨梅可以依据上述法律条款，尝试与庞来阁进行沟通。若双方意见仍无法达成一致，杨雨梅可以收集微信、通话录音、遗嘱协议书原件等证据，要求人民法院做出执行裁定，将该房屋的居住权记在自己的名下。

本栏编辑