【摘要】设计管理在房地产中是一个非常重要的环节，尤其设计管理的专业化对提升产品品质、产品创新都至关重要。本文将房地产设计管理流程归纳分为4个阶段，以期能化繁就简，一方面对房地产的设计管理的整个流程有个基本认识，对设计管理的工作内容有初步了解。另一方面，对设计管控的4阶段，需要设计管理重点审控的问题进行汇总梳理，做到提前预警，对关键节点和容易犯错的地方重点关注，顺利推动项目进展。最后，对4个阶段做了比较及强调，同时也谈了作者对设计管理的一些认识及思考。

【关键词】房地产;设计管理;4阶段;审控要点

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

18.

1、对房地产公司中设计管理的认识

很多人认为房地产业中，设计管理就是一个二传手，对接设计院与项目部，根本就不要特别的专业能力，甚至很多人认为，在地产公司可以取消设计管理部。事实果真如此吗？设计管理在房地产中是一个非常重要的环节，尤其设计管理的专业化对提升产品品质、产品创新都至关重要。设计管理贯穿房地产开发的整个环节，从项目前期、确定设计方案，报批报建、在施工中解决各种问题、在交房及售后阶段对较大问题的整改，完成一个项目开发的全过程。

根据工作阶段，地产公司的设计管理一般分为4大阶段：投资分析、设计前期、实施方案、施工图。

2、投资分析阶段

设计管理部根据项目发展部获取的土地资料、拿地意向等大致信息，根据初步定的容积率进行方案强排工作，经方案强排得到初步的指标（类型、数量）。在此阶段，以拿地部门为主导，设计部是协作部门，和相关部门动态合作，工作成果互为条件，为营销策划部提供初步市场定位的依据，为成本部门提供初步成本得算的依据，最后汇总进行财务分析，判断项目是否能否赢利，最终领导进行决策，是否要拿地。

该阶段审控要点：用地红线、容积率、限高、退线、配套、日照标准、成熟户型;

此阶段是是个指标大体测算过程，大部分情况下是对容积率的复核测算。

3、设计前期阶段（概念设计）

经过投资分析阶段，已拿地或明确意向拿地了。设计前期阶段，是营销部门和设计部门共同负责。

3.1需要相关部门提供相关资料作为前提

需要拿地部门必须明确：土地规划要点确定;红线、限高、容积率、绿地率、退线、配套要求等

需要营销部门需要提供更为准确的项目定位、户型配比、产品类型及配比;住宅、商业面积及配比;会所等。

3.2设计管理部对拿地部门、营销部门提供的资料再进行梳理、分析

首先，进行宗地分析：加深对土地的认知，分析四至、控规，购买最新地形图进行分析;并且对道路进行分析，结合现状路，重点关注未来的规划路;同时，进行人流分析（做商業尤其是关注人流）;主入口确定及开发节奏等。特殊地形和景观分析，尤其是景观视线分析，例如，高层多少层以上会看到水景，明确层数或者多少层以上有遮挡。周边环境分析，周边有没有不利条件（垃圾站、墓地等），对不利条件要提前预警。

再次，进行产品分析，要找准对手，收集“对手”资料，做到3个“同”--同区位，同产品，同总价的楼盘;3个“最”--最好的开发商，售价最高的，卖的最快的。从四个方面进行比较：区位（交通、环境）、社区（配套）、户型、装修（公共装修、外立面装修）。关键是聚焦目标，做到稳准狠，不以数量取胜。

3.3 关注概念设计的指标和方案

指标：住宅，商业、车库、会所量化指标面积。尤其是商业面积，没有卖不掉的住宅，有卖不掉的商业，首先牵涉到土地分摊，如果商业卖不掉，就会成为不良资产，其风险更大;

产品配比是多少（高层、小高层、多层、低层）;

户型面积（1房、2房、3房）;

方案：点板 大围合、小围和、高层、小高层，确定规划设计的深化方向。

3.4概念设计周期

一个概念设计的周期一般是35个工作日（不含节假日），对于新项目、难度较大的项目或者有创新的项目，以及有不确定的因素，例如： 定位不明确、土地条件不明确，或者是指标定位土地不确定，概念设计的周期可以加长。宁可在此阶段反复，多做几轮。决不能为了计划而计划，避免在实施方案阶段时在做大的改动甚至颠覆。

3.5本阶段重点是进行多方案强排，下面具体说明如何进行方案强排和测算

第一步：宗地分析

地块内哪些一类地、二类地、三类地、哪些是市政用地、绿化用地？

哪些地质情况可以做高层，哪些不能做高层。地块内哪些景观好，景观好的区域放售价高的类型，例如大户型，联排别墅等。

第二步：市场分析

设想目标客户：是卖个首置（首次置业）、首改（第一次改善住房）的还是再改（再次改善住房环境）的抑或卖给高端客户（别墅类）。需要营销策划部提供一个明确的定位：具体的客户类型、具体户型面积，产品类型（高层多层还是低层），尽可能的明确。

第三步：容积率做满

根据容积率，进行多种类型的组合。容积率尽量做满，避免容积率指标浪费。

第四步：根据强排方案，罗列重要指标，一般罗列的重要指标包括：商业建筑面积、总户数、住宅类型、户型配比。

3.6强排方案的经验总结

（1）买最新的地形图，标明四至、退线、现状路及未来的规划路。

（2）多看多记总图方案，收集成熟户型资料，将收集的资料消化、吸收、固化。强排方案就是成熟户型的模式化组合。

（3）常用的两个工具软件 ：其一，google地图（卫星图），现在网络这么发达，一搜就能看到，用地周边情况一目了然，哪些是市政干道 、周边是什么建筑类型，自然环境，一张图就简单明确;其二，Sketchup（草模），点式的还是板式的，是多层还是高层一目了然。将强排方案图片提供给营销部门和成本部门，更加直观明确。

（4）要进行“不同规划结构的多方案比较”——即强排方案要做几个，找出各方案的优缺点。

（5）方案绘制不要太深，但速度要快，指标要准。一定要牢记强排方案的目的是成本测算，为了多方案可行性的比较。强排方案要快，图面没必要追求美观，没必要太深入，指标要尽可能准。

（6）指标一定要简单明确，没必要将报批报建的指标都列上，重点是将牵涉到成本测算需要的数据列出来。尤其强调户均面积，户均面面积增加不多，但如果户数多，算出来的数据就比较大了。另外，要注意统计总户数。户数牵涉到车位配比及配套标准，直接牵涉成本。

（7）明确政府政策，尤其是建筑面积计算方法，哪些能偷面积，哪些不能偷。

（8）用足容积率，用足建筑密度，避免指标浪费。

3.7做概念规划方案常用手法

俗话说，他山之石，可以攻玉，我们可以参考一些标杆企业做概念方案的一些手法，对概念设计，提升产品品质，降低成本，提高盈利，有很强的针对性。

（1）第一类：景观资源最大化。

规划前低后高，看海景的资源最大化，高层平面曲折，尽可能增加看海的户数，同时做满容积率。

（2）第二类，拉高拍低，高的，做足容积率，城市地标建筑，城市化界面;低的，低端、高品质、高价值;不平衡使用容积率。丰富产品形态，有策略的开发，用足溢价空间。

（3）第三类将车库抬高，降低成本。在地方法规允许不占容积率、不计入建筑密度的前提下，尽量将车库抬到地上一层，且可与沿街商铺结合，降低成本，利润最大化。

4、实施方案阶段（规划设计）

主要任务：

规划草案确定（遵循概念设计的定位、规划结构）;

产品定位及户型配比确定;

进行详细的深化方案，是概念设计的深化、实现过程。

4.1 从规划层面进行控制、细化

（1）可售比（可以销售的建筑面积与不可销售的建筑面积之比值）

架空层，不算建筑面积，不但是建筑主体需要成本，还包括景观成本等

地下室、会所、设备用房、设备用房是否算到公摊面积中。

（2）产品附加值

有限赠送客户既喜欢建造成本又低的形式。

重点控制建安成本较高的入户花园、凹阳台、阳光室、地下室、2.2米以下的夹层空间。

举例：凸窗 、飘窗、双层挑高的阳台

（3）停车与车库

根据营销定位，确定停车配比，要进行数量测算。

停车方式，地下、地上、半地下还是架空层。取下限，如果价格合适，且能卖掉车位，可以多设置。

（4）商业及业态

住宅面积与商业面积的比例，商业的業态是租还是售，类型是做餐饮还是其他业态，层高是多少（注意层高超过一定数值，算做2层或者3层面）;做餐饮，要注意设置集中烟道、及烟道的位置，避免引起客户投诉。

（5）会所设置

会所及配套----尽可能削减配套面积，严格控制物管用房、垃圾站、居委会等配套建筑面积

会所能不设就不设，如果非设不可，其面积尽可能小，尽可能利用泛会所（利用底商做会所）。

4.2细化道路交通

根据居民生活习性，确定各类道路的宽度。

道路的基本宽度：

一级道路：主干道。路宽：15-17m，双向车行道+双向人行道+中间隔离带+绿化带

二级道路：次干道。路宽：7.7-10.4m，双向车行道+双向人行道+绿化带

三级道路：组团路。路宽：7.2-7.7m，双向车行道+中间隔离带+单人行道

联排别墅之间的道路设置：路宽>8.5米。路宽4.5+2*1.5+1m，双向车行道+绿化带+单人行道。

最小的双车道是4.5米宽，是保证当发生事故时，有车站道，依然保证通行。

4.3 严格规划审控

主要审核以下指标

退线——在绘图过程中，道路等级及宽度可能发生变化，导致退线数值的变化

间距——重点关注幼儿园、学校的间距问题（日照、干扰距离等）

消防要求、超宽超限、配套指标——千人指标为基础的配套，尤其是有户型拆分的时候，务必注意。（每户3.28人）、规划指标（容积率、绿地率等）。

4.4户型方案、立面方案确定

（1）户型方案，这个阶段2个任务，户型精细化设计，同时控制每种产品户型数量。户型精细化设计，重点对设计单位容易忽视的地方进行审核。对于户型数量，具体情况具体对待。例如，做高端别墅，可以户型多一些，甚至专门定制、个性化都没有问题。如果是做普通住宅，建议户型数量要控制，每种类型，例如联排户型，可以做1～2种，最多不要超过3种。缩减户型数量，是不是意味着全部做成“火柴盒”，形式太过单调？完全可以通过凹凸，围和等形式，使组合形式丰富多彩。另外，控制户型数量好处，①减少出错机会，无论是设计还是施工;②能降低成本，缩短周期。

（2）立面方案，主要是美观问题，这牵涉一个仁者见仁，智者见智，没有统一标准。我们征求营销部门意见，根据其了解的当地情况，准确的传达给设计单位;同时，我们要征求成本部门、物业部门的意见，也传达给设计单位，让他们综合考虑营销、成本及物业售后问题，权衡和优化立面方案。

5、施工图阶段

5.1施工图设计指导书

是开发商对设计单位明确的技术要求，不能以厚取胜，目的性要明确，绝不是设计规范的罗列，要明确，清晰。控制一些关键性节点，对一些不明确及容易出错的地方进行确认，必要时提供附图（例如，异形柱处理、飘窗、栏杆、空调机位的尺寸等）。举例说明：混凝土挑板反槛（下图），挑板上反下反都可以，根据项目建议，避免渗漏，决定采用上反模式，对上反高度也有一定明确。

（1）归纳方法：

固化一些节点;明确一些指标;整合一些规范;

（2）最后确保能达到效果：

确保施工图设计指导书发到各专业设计师手中;

要收到设计单位各专业的反馈意见，看是否调整或删减。

要确保在施工图绘制过程中真正执行。

5.2设计审图要点

审图，一方面原设计单位自审，另外找外部设计单位审，再由开发商的设计部和项目部审。

审的原则是：抓大放小，有重点，不要面面俱到。主要从三方面进行审控：规划、户型、地下室。

5.3对设计单位的评估

项目完成后，需要对设计单位要一个评价，决定是否与之继续合作。评价的标准，主要从经济性（含鋼量）、设计费、图纸质量三方面评价。坚持原则：图纸有重大质量问题，一票否决。

6、汇总与思考

（1）投资分析、设计前期、实施方案、施工图这4个阶段，投资分析和设计前期都牵涉方案强排，不同之处，投资分析阶段需要的是简单的方案强排，是对容积率的复核，设计管理在此阶段是技术支持。设计前期是概念设计，是综合营销等各方面意见，多方案的强排，设计前期（概念设计）属于产品决策层面。实施方案阶段，是对设计前期阶段成果的深化、细化，逐步实现的过程，属于产品实现层面，施工图阶段，是对规划设计转化为施工图，属于产品质量控制层面的。

（2）管理是关键，坚持专业性。设计管理，管理才是关键，设计专业知识是自己管理的基础，不能越俎代庖。例如，地产公司设计管理部门有能力做好强排方案，可以自己做。如果时间和能力不允许，那必须外包给设计单位。对自己不熟悉的专业领域，还应该找专业公司来分包。例如，景观设计需要找景观设计单位，室内设计找精装修设计单位，不能简单的认为触类旁通，可以代替他们。实际上，对相关专业人士、见识及收到相关专业训练相差太多，往往会事倍功半。

（3）对设计管理人员的要求：提升专业能力，具有驾御设计的能力;学习地产行业相关知识，具有项目管理素质;对项目的策划定位有准确的理解;积极培养自己的职业性格，即平易近人、善于表达、富于逻辑、博采众长，不以设计专才自居，为自己将来承担对综合能力要求更高的高级事务做好准备。

参考文献：

[1]周燕岷《住宅精细化设计》

[2]《住区》2011年第11期

作者简介：

杨明辉（1981.04-），汉族，女，硕士研究生，高级工程师，四川航天中瑞建设工程有限公司经营计划部副部长，研究方向：经营计划，建筑设计管理，建筑设计。

赵国超（1972.07-），汉，男，内蒙古自治区赤峰市人，大学本科，高级职称，职务：中航天建设工程集团有限公司设计院院长，研究方向：工程项目管理、工程结构抗震设计。