上海地产北部投资发展有限公司 虞鼎豪

一、拓展区面临的困境浅析

（一）面临的问题

1.收支逆差日益扩大

拓展区总投资规模约368亿元，能实现投入产出平衡，并略有盈余。但对照目前房地产市场和征收动迁等因素，据笔者初步测算，资金缺口逾90亿元。

2.耕地占补平衡指标配置严重不足

拓展区约需指标415.2公顷，2018年以来仅落实指标30.65公顷。

3.征地动迁腾地迟缓、农民安置房源短缺

因土地征收、腾地迟缓，配套项目开工延迟，不能满足已竣工农民安置房的交付要求。

（二）原因分析

1.房地产市场是导致投入与产出不平衡的主要因素

（1）原预算是按2016年周边普通住宅楼面价36000元为依据，而2019年住宅地块楼面地价则为24000元，预计将减少收入约60亿元。（2）政策因素，耕地占补平衡指标费约7.29亿元、土壤检测修复费约1.43亿元，合计8.72亿元。（3）建设标准的提高，仅海绵城市建设，就增加投资约7.6亿元，占市政配套总投资的5.11%。

2.动迁标准是导致土地收储成本增加的关键因素

（1）补偿安置标准户约350平方米，高于区政府的动迁政策。若按每户房屋增50平方米、楼面价差2万元计算，每户增支100万元，合计35.77亿元。（2）拓展区的墓穴补偿费约7万元/穴，这一补偿模式，即类似将农民小产权房直接上市。（3）征收前未拆除违章是影响征收成本的原因。另外，前期费用高达6.77%，也是不可忽略的因素。（见图1）

图1 土地储备成本上涨因素构成

3.征收力量薄弱、利益交织等操作因素，也是投资成本增加的重要因素

（1）顾村镇承担了多个市、区征收工程，致使征收力量分散。……