张明 刘瑶

本文构建了研究中国房价走势与波动的分析框架，将影响房价的变量划分为需求类、供给类、金融类与政策类，实证分析了2005-2017年中国31个省份及自治区与70个大中城市房价的驱动因素，并进一步探讨了一、二线城市与五大区域核心城市群房价驱动因素的异质性。

多重因素在房价决定中扮演重要角色

自1999年中国城镇住房制度改革以来，居民住房消费水平不断提高，房屋成为家庭部门消费的重头戏，甚至中国经济的“晴雨表”。特别是2005-2015十余年间，中国房地产市场呈现一个显著的特征事实：一面是中国各省市房价的普遍加速上涨，另一面是以住建部为代表的监管部门对房价进行频繁调控。2015年后，中国房地产呈现新一轮复苏与回暖，房价也悄然出现地域间与城市间的显著分化：一线城市最先领涨，沿海地区的二线城市紧随其后，三四线城市房价涨幅差异巨大，并且这一变化逐渐形成中国房价变动的新趋势。这似乎表明使用单一的国家层面的宏观数据分析中国房价走势将不再适用，探析省份、城际间的异质性将对于把握中国房价的未来至关重要。

与此同时，房价在评估金融稳定与预警系统性风险方面扮演着关键角色。当房地产泡沫过度聚集乃至导致房价突然显著下行时，将对家庭部门资产负债表、企业信心与商业银行借贷能力构成巨大冲击。数据显示，2018年中国50个大中城市房价收入比为11.36，如此高杠杆支撑的居高房价背后也暗藏着房价显著下行的风险。……