潘 华, 顾天武

(东营锐嘉项目管理咨询有限公司;山东信诚建筑规划设计有限公司,山东 东营 257100)

1 房地产项目成本核算

项目的成本核算可大致分为两种, 首先是直接成本：是指与项目建设有关土地费用、建筑安装费用、配套工程(小区供排水、消防、供电、供气、供暖、智能化、园林绿化、物业等)费用、参与项目建设的项目人员工资等；第二种是间接成本：主要指施工项目管理过程中产生的管理费用、财务费用、营销费用等。

地产项目成本是以核算为核心，在既定的建设成本范围之内，用运营的眼光将成本的管理作为核算估值对象，同时以细化成本核算单位为基础, 精确估值并对成本收支进行分析归纳, 最终形成可以全方位反映地产项目成本消耗的计算过程。项目成本核算和项目管理相似, 是事先的、能动的、自发的、具有实时监督性。

2 成本全周期管理体系

项目全成本管理：是以经营为中心，一切为项目服务的宗旨，实现全程、全面、全员的成本管理方式。在该体系下，企业可以从特定时期的运营目标确定为成本管理目标，各方面管理者科学合理的运用系统的项目管理理论，对各种对成本造成影响的因素和条件进行估算、制衡和控制等专业管理方式以保证经营目标实现。通过实践及资料总结，成本全周期管理体系可归纳为“四全”成本管理体系。

2.1 全系统

地产项目成本管理系统中包含成本策划、目标成本、合约规划、动态成本、成本评估五个方面组成。……