陈昊

从世界范围来看，德国房屋租赁市场具有租住比例高、租房供给主体多元、租房市场结构相对稳定等特征，形成了一套成熟完善的租赁住房体制。德国柏林市推动租赁住房市场发展的思路和举措，对于我国大城市加快建立“租购并举”的住房制度提供了经验和启示。

健全法律法规，规范租赁市场发展

柏林高度重视租赁住房领域的制度建设，形成了有效促进和规范市场发展的完整法律体系。一是法律法规具有层次性。德国联邦政府构建了以《住房建设法》《租金水平法》《住房租赁法》《私人住房补助金法》为“四大支柱”的法律框架，在这一框架下又赋予柏林等地方政府出台区域性租赁住房法规的权力，有效满足不同地区租赁市场的差异化发展需求，从而更好地对本地区租赁住房市场参与主体进行有效约束。二是法律法规注重全面性。柏林租赁住房市场的法律建设十分完善，基本对租赁住房所涉及的所有市场主体、交易行为、合同关系以及运转流程实现了全覆盖，比如在社会保障性住房供给、中低收入的房租补贴、交易各方权责等方面都有详细规定，确保各领域、各环节都有法可依。三是法律法规呈现偏向性。在不过分加大出租人责任义务的前提下，柏林的立法更侧重于保护在市场中处于弱势地位的租户利益，特别是在租约到期后的续约环节对出租方作了多项限制，极大程度上保障了租约的长期稳定性，增强了承租人对租赁住房市场发展的信心。……