摘 要：房地产作为我国国民经济增长的主要支柱，纳税筹划是重要组成，尤其是在激烈的竞争中，商业地产开发企业只有统一进行纳税筹划，才能在激烈的竞争中站稳脚跟。对于商业地产开发企业来说，税务负担和其开发成本有密切联系，在企业运行的过程中，应当将税务负担因素一同考虑进去。本文就围绕商业地产开发企业纳税筹划进行分析，从纳税筹划相关概念入手，再分析纳税筹划的意义、风险及规避措施，最后分析商业地产开发企业纳税筹划的有效策略。

关键词：商业地产;开发企业;纳税筹划

一、引言

自从我国实施营改增政策以后，大部分企业都还未完全落实税收新政策，这会直接制约企业经济效益增长。地产开发行业是我国国民经济增长的主要支撑，其发展如何直接关系到了经济进步，再加上商业地产开发企业的纳税内容和一般企业存在差异，因此在全新的税收政策背景下，商业地产开发企业必须充分意识到自身特殊性，正确看待和实施纳税统筹工作。

二、纳税筹划相关概念

1.定义

纳税筹划主要是指企业通过相关手段筹划涉税行为，以此来达到削弱税务支出等目的，国内又将其称为税收筹划。在相关法律中明确表示，企业必须依法缴纳税收费用，这是企业的应尽义务，如果企业不遵守法律条例，拒绝缴纳或延期缴纳，都属违法行为。

2.特征

首先，纳税筹划有着诸多特征，其最明显的特征之一就是合法性。税法的存在也坐实了合法性，税法可以对征收双方关系进行调整，企业纳税人和相关部门必须遵守税法规章制度。由于纳税是企业的应尽义务，因此其有明确的合法性特点。企业必须在不触碰税法的基础上设计纳税方法，并且通过纳税筹划可以在一定程度上减弱企业的税务负担。

其次，纳税筹划有着较强的目的性。通常情况下，在市场经济发展的过程中，企业运行的目的都是盈利，企业的一切活动和行为都是为了获得经济利益产生的，企业可将纳税筹划看成经营活动。在企业开展纳税筹划工作时，主要是围绕税务负担进行的，目的主要在于削弱企业的纳税时间、支出数额、风险等，帮助企业实现盈利最大化。

最后，纳税筹划还有综合性特征。该特征主要可以体现在以下方面。纳税筹划工作的进行是企业整体财务利益最大化目标，这并不是一个单一的环节，往往纳税筹划的效果如何，直接关系到了企业财务利益、生存性。企業需制定一套完善的纳税筹划方案，在设计时要将纳税筹划风险考虑进去。

三、商业地产开发企业纳税筹划的意义

1.有助于规避税务风险

对于商业地产开发企业来说，虽然在纳税方面和其他一般企业有着差异，但其商品价值要比其余企业高很多，在商品上所需消耗的时间、资金成本非常大。站在税务风险的角度来讲，商业地产开发企业必须重视和配合纳税筹划工作，通过开展纳税筹划工作可以有效帮助企业规避税务风险。所以，当企业在遵守相关规范缴纳税收的过程中，还要设计实用性与针对性较强的筹划方案，以此来达到规避税收风险，缓解资金回转负担的目的，推动商业地产开发企业可持续发展。

2.有助于控制税收进度

商业地产开发企业落实纳税筹划工作还可以帮助企业及时了解税收进度。在企业运行期间，每个月都需提交相关税收申报表，从申报表中可以看出企业当月的盈利情况。而在第二年五月底之前，企业需将上一年的申报表进行提交，以此来证明自己的年度盈利情况。假设开发企业并没有控制好税收缴纳时间，过早或过迟的缴纳税收都会带来负面影响，这不但会影响企业的正常发展，甚至还会对企业正在做的房地产项目造成消极影响。其项目可能会发生短暂性的资金紧缺现象，进而影响施工进度，最终企业会面临不可挽回的损失。与此同时，如果商业地产开发企业没有重视纳税筹划工作，可能会因为筹划方案不完善引发一系列资金问题。比如，由于延期缴纳税收费用，增加不必要的滞纳金，在企业提交的账本上还会出现营业之外的支出项目，而这只会说明企业资金不足，会直接削弱企业在市场上的地位，纳税信用度也会受到直接影响。当企业在落实完善的纳税筹划工作以后，可及时完成税收缴纳义务，确保企业及其项目正常运作。

3.有助于帮助企业掌握税务政策变更情况

我国近些年来税收相关政策有多次变更，其主要包含了增值税率下降和优惠政策等，对于商业地产开发企业来说，给其提供了更好的发展支持。自从2016年实行营改增政策以后，就把房地产、建筑、生活服务等行业列入了试点范畴。如果企业不进行纳税筹划，就不会及时掌握税务政策变化情况，也正是因为优惠政策给商业地产开发企业提供了大力支持。企业的进项税能够在现有基础上抵减一部分税收费用，对于企业来说，不但在一定程度上削弱了税收负担，还大大促进了企业发展，让企业可以有资金回转空间。而商业地产开发企业只有及时关注与了解税务政策变更情况，才能根据自身实际情况调整纳税方案，实现降低税收费用和企业成本支出等目的。

四、商业地产开发企业纳税筹划风险及规避措施

1.风险

第一，经营风险。商业地产开发企业的运营和经济发展都是不可测的，这就引发纳税筹划的经营风险。即便企业在制定了纳税筹划方案以后，都可能因为企业经营环境发生改变而出现问题，进而引发一系列经营风险问题。如果商业地产开发企业无法对未来发展趋势有所预测，也不具备行业趋势发展预测能力，就只会增加税务支出数额，也可能面临较大的经济压力。这也意味着商业地产开发企业的纳税筹划方案应当跟随市场、行业发展趋势变化及时调整，降低经营风险发生率。

第二，政策风险。对于商业地产开发企业来说，纳税筹划的政策风险主要包含政策变化和选择风险类型。在我国颁布的税法中，对税收优惠、区别等都有明确说明。当地产开发企业在实施纳税筹划时，如果对税收法律不了解，就可能导致税收筹划方案不实用，严重时甚至会引发违反税收法律的现象，导致企业面临政策风险。

第三，执法风险。并不是说商业地产开发企业制定一份纳税筹划方案就可以了，而是要经过相关部门的认可，才能证明该筹划方案是否具有合法性和可行性。如果说部门在审核的过程中不认同企业的筹划方案，并指出该方案的弊端，那么企业就需重新制定纳税筹划方案。并且，有的时候税务部门可能会认为该筹划方案存在漏税、偷税的嫌疑，在这种情况下，商业地产开发企业的纳税筹划方案不能够发挥作用，也不会达到降低税负的目的，严重时可能面临执法风险。

第四，操作风险。当前，国内所制定的税收法律条例之间存在矛盾点，这就导致一些商业地产开发企业利用法律漏洞落实纳税筹划工作。税务相关部门拥有比较多的权力，当在对企业提交的纳税筹划方案进行审核时，如果税务部门认为企业的筹划方案存在漏税、偷税嫌疑，那么就会对企业做出处罚，使其纳税筹划失败。这是操作风险的主要表现。

2.规避措施

首先，可通过建立风险预警系统来规避常规风险。在商业地产开发企业纳税筹划前、中、后，都应高度重视风险问题，构建有效的风险预警系统实现风险规避，这就需要企业应用科学技术来实现。企业可根据实际情况建立有关预警系统，系统可对整个过程实时监控，能够有效避免问题发生，即便出现问题，也能帮助企业短时间内定位、分析、解决问题。

其次，企业需关注纳税筹划方案的适用性。由于地产开发企业的一切经营行为都不可控，所以企业的纳税筹划工作和我国的税收政策主观、客观条件都存在差异，在这种情况下企业更应当确保所制定的纳税筹划方案和企业相符。并且，即使拥有一套完整的纳税筹划方案，企业也不能过早固定，要给予筹划方案调节性，这样一来企业就可以根据后续的经营现状适时调整筹划方案，避免不必要的问题发生。

最后，商业地产开发企业还可邀请专业的纳税筹划专家帮助企业制定方案。很多企业为了减少成本，会使用现有财务人员进行筹划，但财务人员没有深入了解税收知识，更不具备较好的风险预测能力，如果企业依旧使用此类财务人员，就会给风险发生埋下隐患。因此，为了解决该问题，企业可邀请专家制定筹划方案，增强方案可行性。

五、商业地产开发企业纳税筹划的有效策略

1.加强重视度和管理力度

从上文分析可看出，商业地产开发企业的运营行为有不可控特点，再加上企业项目开发所需时间较长、成本较多，任何一个过程出现问题都会对其余环节造成影响，因此商业地产开发企业更应当关注纳税筹划工作，在加强重视程度的基础上，提高管理力度。在各个项目当中都有相关负责人，企业应当将责任落实到人头上，有目的且有计划地安排纳税筹划工作。企业也可安排工作人员进入施工现场，对工程的施工情况有所了解，将其融入纳税筹划中来。在我国税收政策和优惠政策更新后，也对企业财务工作提出了更高要求，尤其是对于商业地产开发企业而言，其各个部门工作情况都关乎着企业存亡。针对这种情况，企业应当做好财务工作和税务工作之间的连接，定期对企业财务工作情况加以了解、掌握，并根据实际情况明确分工、职责。为了确保财务与税务工作的有效连接，企业可制定奖惩机制，对于工作质量好的员工给予奖励。同时，针对弄虚作假、损坏企业声誉的行为，更应及时制止，做出对应处罚。

2.采取全面性原则

完善的纳税筹划方案必须要考虑到企业的长期发展，切勿局限于企业发展现状，这样的纳税筹划工作并没有发挥应有作用，反而会使企业被短期利益蒙蔽，缺失可持续发展动力。商业地产开发企业之所以要进行纳税筹划，就是为了规避税务风险、控制税收进度，帮助企业及时了解掌握政策变更情况。所以，企业在进行纳税筹划时，必须遵循全面性原则，从企业现状出发，以长远目光展开筹划。并且，企业需意识到纳税筹划对于自身发展的重要性和必要性，在结合自身实际时进行筹划，更有实用性、针对性。与此同时，因为商业地产开发企业内部项目非常繁杂，在一个大项目中又有许多分支项目，属于非常庞大的经济共同体，若大项目出现问题，会影响到子项目发展，在纳税筹划的过程中必须关注到全部项目，合理利用周转资金，减少成本的同时，实现收入提升。

比如，在商业地产开发企业的开发环节中，也需进行纳税筹划，该环节的纳税筹划主要包含了方案设计、建造形式两方面。首先，因为企业所开发的项目形式比较多元化，在对增值税进行计算的过程当中，企业可以选择清算的方式，因为该方式具有灵活性，更适合用于土地增值税计算。企业也可使用和业态分摊收入、成本的方法，在企业对项目图纸、工程施工等成本进行计算时，可对各业态分摊的成本、收入进行核算，这样有助于减少各个业态的税负，起到了良好的纳税筹划作用。其次，在建造形式上，我国商业地产开发企业最常用的建造形式是一方出地一方出资。对于自建自销的商业地产开发企业，企业需缴纳对应的税收费用，建筑业营业税大约为3%，不动产销售营业税大约为5%。当然企业也可将建造任务委托给专业施工单位，这样一来企业就不需要缴纳建筑业营业税，相对而言，企业税负会有所削弱。

3.加强工作人员专业素质

对于商业地产开发企业来说，纳税筹划的效果如何和工作人员职业素质有直接联系，因此企业应当加强工作人员培训，提高专业素质，为完善纳税筹划方案的产生奠定基础。企业可针对工作人员定期指定政策学习方案，学习方案的制定主要针对我国新提出的政策条例或政策变化情况等进行指出，并以集中培训的方法实施。工作人员汇集在一起，各抒己见，发表自己对税收政策的理解、看法。企业也可以通过招聘人才的方式提高纳税筹划方案质量。在招聘人才时，企业可以优先考虑相关专业毕业的人才，确保进入企业的工作人员都有良好基础，在进行培训考核以后方可上岗。如此一来，能在极大程度上提高商业地产开发企业内部纳税筹划人员核心素养，工作人员发挥各自的专业优势、工作长处，制定符合企业的纳税筹划方案，在有效预测风险的基础上，给企业绿色健康发展保驾护航。

六、結束语

地产开发行业作为我国国民经济增长的主要支柱，在社会建设、经济进步等方面产生重要影响，商业地产开发企业必须关注纳税筹划。从上文分析得知，税收筹划有着合法性、目的性、综合性等特征;商业地产开发企业展开纳税筹划工作，有助于规避税务风险、控制税收进度、帮助企业及时掌握税务政策变更情况;但企业纳税筹划也随时面临风险发生，风险主要表现为经营风险、政策风险、执法风险、操作风险等，可以通过建立风险预警系统、关注纳税筹划方案适用性、邀请专家协助等对策规避风险;企业可以采用加强重视度和管理力度，采取全面性原则加强工作人员专业素质等策略落实纳税筹划工作。

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作者简介：韦志军（1979.09- ），壮族，广西扶绥人，本科，广西财经学院，中级会计师，研究方向：经济管理、工商管理