吴玲

CBD即中央商务区，这个概念最早起源于上世纪二十年代的美国，意为“商业会聚之处”。作为鼻祖级CBD，曼哈顿引得无数后来者竞相“对标”。

对中国来说，CBD是个舶来品，国内出现 CBD的雏形至少是上世纪末的事了。以2000年作为分水岭，之前CBD的概念在国内并不十分突出，各城市服务业聚集区的建设各自为政；之后主要城市迎来CBD建设潮。

每个城市，都渴望拥有一个CBD，已提出要兴建CBD的城市不勝枚举。据支点财经记者不完全统计，到目前为止我国已形成26个具有一定影响力的中央商务区。

高楼鳞次栉比，人车川流不息，高端商务氛围，一派繁华景象。一个成功的CBD究竟该具备何种气质？演变至今，我国CBD建设呈现出怎样的发展趋势？传统概念的CBD还适应城市新的发展需求吗？

难以超越的曼哈顿CBD

20世纪五六十年代，发达国家的城市中心区制造业开始外迁，同时商务办公活动不断涌入，一些大城市在旧有的商业中心基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心，纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德芳斯、东京新宿和香港中环等多个世界级的CBD陆续诞生。

对于纽约人来说，曼哈顿就是富豪的天堂：最高的地价、最贵的酒店、加长的豪车、穿着昂贵私立学校制服的孩子们……香港商务人士谢立新曾多次到曼哈顿考察，在他眼中，那里摩天大楼的密集程度令人发指。他对支点财经记者说，国内同档次酒店的价格在曼哈顿要翻十倍，还有金融巨头搭乘飞机上下班，直升机场就设在离华尔街不远的东河畔。

作为纽约的市中心，早期的曼哈顿就是个普普通通的商业中心，由于从事金融业的人众多，在曼哈顿下城一条长仅1.54公里、面积不足1平方公里的区域内，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，这里就是华尔街。

后来，其他许多非营利办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门，以及商店、咖啡馆、服务业也渐渐聚集在周围，使曼哈顿岛更加具有吸引力。

随着发展，曼哈顿西部也建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。后来，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、上万套公寓及办公楼，旨在为拥挤的市中心区分担压力。规划机构加强了交通运输网的建设，把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。

以金融业带动现代服务业的发展，曼哈顿在20世纪70年代中期逐渐演变为中央商务区。曼哈顿CBD先是占尽了天时地利自发成形，是市场对资源优化配置的完美体现，后政府规划参与进来，整个片区如虎添翼，成为纽约发展的催化剂。

整个曼哈顿耸立着超过5500栋高楼，是世界上最大的摩天大楼集中区，拥有纽约标志性的帝国大厦、洛克菲勒中心、克莱斯勒大厦等建筑；汇集了世界500强中大部分公司的总部，也是联合国总部所在地；华尔街是世界上最重要的金融中心，有纽约证券交易所和纳斯达克交易所。

凭借CBD的影响，纽约确立了国际城市形象，各种跨国企业和行业组织在此如鱼得水。

国内CBD“华山论剑”

曼哈顿CBD成为纽约的荣耀与象征，这也为中国一线城市提供了借鉴。

我国CBD的建设最早始于上世纪九十年代，大多依规划而建。当时，城市经济发展上了一个新台阶，在各自经济区域内有一定影响力的大城市都将CBD建设提上议事日程，并加快实施。不完全统计，到目前为止我国已形成26个较为知名的中央商务区。

由于所处区域和发展阶段不尽相同，中国社科院将我国CBD网络体系划分为世界级、洲际级、国家级，以及大区级、地区级和项目级。

按其分级，目前，我国拥有一个世界级CBD香港中环，三大国家级CBD北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州天河中央商务区。三大国家级CBD发展能级和区域影响力不断提升。仅2021年一季度，北京CBD功能区实现收入3500多亿元，新注册企业3343家，税收过亿楼宇62座。

支点财经记者梳理发现，国内大部分CBD尚属于地区级，经济辐射范围覆盖所在城市及周边区域，具有一定区域影响力。代表作有上海虹桥商务区、武汉中央商务区、杭州武林中央商务区、天津河西商务中心区、重庆解放碑中央商务区、大连市人民路中央商务区等。

项目级CBD一般仍处于发展起步阶段，具有较好的区位条件和较高的规划建设水平，是当地政府促进地区发展的重大项目和重要抓手。典型代表有西安长安路中央商务区、银川阅海湾中央商务区等。

CBD作为高附加值、高成长型企业的高度集聚区，在经济效益产出方面具有绝对领先优势。

据中国社科院发布的中国商务中心区发展报告，2019-2020年，中国CBD的地区生产总值呈现明显的梯度变化。广州天河、深圳福田和北京商务中心区，地区生产总值均超过了1500亿元。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉支点财经记者，仅看GDP排名是不够的，CBD世界500强企业入驻率以及“亩产论英雄”的单体税收亿元楼甚至十亿元楼，才是真正的产业经济集聚的重大效果。

北京新世纪跨国公司研究所副所長丁继华也持同样观点，他对支点财经记者称，总部经济和纳税贡献最能体现CBD的含金量。

截至2019年，上海陆家嘴金融城的总部企业和世界500强数量分别达到600家和340家，居全国CBD首位；除北上广深，重庆解放碑中央商务区的总部经济发展情况较为抢眼，重庆在内陆地区的经济开放度可见一斑。

同时，CBD纳税大户通常都有着发达的楼宇经济。其中，上海虹桥商务区和陆家嘴金融城均超过了300座，后者纳税过亿元的楼宇超过100座，纳税过10亿元的达到30座。

值得一提的是，位于中部地区的郑州郑东新区CBD，已建成投用的46座商务楼宇中有22座税收超过1亿元，10亿元楼宇有3座。

高度复合功能CBD成新趋势

从纽约曼哈顿到北京商务中心区，纵观国内外CBD发展历程，不难发现成功的CBD“配方”颇有相似之处，归纳起来即商气和人气。

首先是强有力的地方经济支撑和政府的顶层规划。

国内外专家一致认为，发展总部经济和现代服务业是打造中央商务区的主要驱动力。一个地区的经济基础、产业结构以及市场化程度，直接决定了中央商务区的成败。

同时，单纯的市场力量是无法完成这一任务的，必须由政府牵头或主导，进行大量基础设施建设、项目招商及政策鼓励。

上海易居房地产研究院总监严跃进对支点财经记者表示，目前全国各地CBD项目较多，比较看重优秀企业入驻和纳税贡献。所以在产业聚集方面都会给予较好的招商入驻政策，这是具有积极导向的。

其次，合理的功能区分和以人为本的商务环境，也直接关乎CBD的生死。早期，规划者们对CBD的想象比较单薄，大概就是鳞次栉比的写字楼群。

随着CBD迎来建设热潮，高度复合功能的CBD成为新的发展趋势。

去年发布的《2020全球商务区吸引力报告》显示，北京CBD排名上升到全球第七位，蝉联中国榜首。它正由单纯的商业中心向文化和经济全能中心过渡。规划显示，北京CBD千万平方米的建筑体量之中，写字楼只占到一半，其余是白领公寓和居民区，以及商业配套和公共服务设施。

一般来说，中央商务区的写字楼面积约占总面积的50%，商业餐饮占20%，住宅公寓面积占20%，其它商业配套和公共服务设施约占10%。

在陈晟看来，楼宇经济是CBD的重要组成部分，但不能为追求规模盲目扩张，而是要有真实的产业空间需求。他还提到“摩天大楼诅咒”，这是一种将经济下滑与摩天大楼关联的奇怪现象，要注意过剩的商业体量对中国经济的影响。

严跃进也指出，一些CBD建设确实存在问题，比如单纯变为商业办公区，千篇一律没有太多特色；项目格局不是很好，容易出现空置或空城现象；动辄就是国际资源导入的过高甚至错误定位，导致产业不伦不类。从后续CBD发展来看，关键还是要吻合当前国家产业发展导向，尤其是要在大数据、新型制造业、医疗等领域形成商务资源。

丁继华则认为，互联网经济的发展，加速了企业数字化转型与在线办公进程，可能导致企业向总部区域聚集降温。不过，在政府招商引资思维方式没有改变的情况下，短期内CBD规划建设不会降温。