○云南禹川会计师事务所有限公司 沈国刚

一、引言

随着外部环境的不断变化，房地产项目跟投成为许多房地产开发企业在新形势下为达到目标而共同选择的一种新的经营开发模式。房地产项目跟投是通过制度的安排将房地产开发项目的利益与员工的利益挂钩，以实现员工和公司收益共享、风险共担。受益于万科、碧桂园控股有限公司(以下简称碧桂园)等一批先行者的示范效应[1]，房地产项目跟投成为房地产开发企业做大规模的一种手段。特别是在房地产开发企业融资困难时期表现尤为突出。这种经营模式的创新对于房地产开发企业的财务账务处理提出了新的挑战。

二、房地产项目跟投现状及分类

(一)房地产项目跟投现状

跟投的本质是超额激励，其核心逻辑是通过跟投人出资和获得收益的机制设计，强化经营周期内的现金流管理和利润管理。房地产企业的项目跟投一般是出于捆绑利益、提升激励、提升风控能力、实现规模快速增长以及在融资政策趋紧的状态下拓宽融资渠道的目的。

根据上市公司披露的2020年中报显示，上市的117家房地产开发公司中有38家披露了关于房地产项目跟投的情况，在跟投金额上已达到一个较高的水平。例如根据金科地产集团股份有限公司2019年报，公司跟投的项目243个，跟投认购总额15.33亿元。万科2019年的年报披露，截至2019年底，一共有865个项目引入了跟投机制，2019年内新获取的项目中，跟投认购金额为41.57亿元，占跟投项目资金峰值的1.87%，占万科权益资金峰值的2.48%。……