文/山东省城乡规划设计研究院 徐明玉

1 深圳旧厂房形成历程及特点

1.1 形成历程

深圳工业厂房随着20世纪80年代深圳“三来一补”“三资”“内联工业”兴起而出现，随后因20世纪90年代原特区范围内工业外迁及21世纪后原特区范围外工业外迁而出现厂房闲置。20世纪90年代后，特区建设改变策略，在原特区范围内大力发展高新技术产业，摒弃过去单一引进附加值较低的工厂现状，建设众多高科技园区，原先产业水平较低的工厂则在成本和政策等方面压力下纷纷转型和外迁，部分厂房闲置，随着深圳市城市更新推进，部分闲置工业用地逐步再开发，故特区范围内改革开发初期建设的大量工业建筑逐步拆建，现存的旧厂房多为当时的企业及时进行转型升级或改造再利用。

二次厂房空置出现在原特区范围外，即宝安和龙岗二区，此前龙岗二区一直承接来自原特区内的产业转移，但随着产业发展，深圳全市空间资源出现瓶颈，该区的用地成本攀升，企业面临2种选择：①留下转型升级；②外迁。大量企业选择外迁或被迫倒闭后，不少厂房闲置，按市场规律，该部分用地本会像原特区内用地一样迅速被房地产市场消化，但深圳政府重视高附加值的第二产业对于城市的重要性，及时制定严格的工改政策，避免大量工业用地进行居住和商业开发，保证产业用地面积维持在合理水平，并提出拆建和整治2种方案。目前，原特区范围外暂存大量旧厂房建筑，一部分已纳入更新单元，处于等待更新阶段，另一部分确定通过整治改造实现再利用。……