李俊杰

【摘要】房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素产生的区域性特征（杨建军，2016）。区域位置的优劣，几乎成为具体房地产项目，尤其是住宅项目价格高低和走势的关键影响因素。在房地产研究领域，房地产价格的研究主要集中在宏观层面，很少涉及具体住宅楼盘的微观区域环境。本研究从区位理论和特征价格模型出发，以郑州房地产项目为样本，尝试构建影响板块住宅项目价格的区位因素的综合分析框架，为板块层面的房地产项目开发提供价格因素指导，为促进房地产市场的良性发展提供参考和借鉴。

【关键词】区位理论;价格特征;房价

中图分类号：F2

文献标识码：A

DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2021.24.002

一、理论基础及分析框架

房地产区位分析是以房地产坐落的位置为基点进行工作、娱乐、医疗等分析，针对该区位的自然、社会、经济环境对购房者身心各方面的影响进行综合分析。本文的区位概念属于微观层面的范畴，即“片区”和“板块”层面。由于“片区”还经常被用于指代较大的地理区域概念，如华北片区，不同于本研究聚焦于具体楼盘区域的视角，所以本研究采用“板块”的说法，用以对房地产住宅微观区域层面进行研究。

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，其产生可以追溯到19世纪初，按照发展时期可划分为古典、近代和现代三个阶段。……