陈立定

浙江树人大学经济与民生福祉学院

一、引言

随着我国土地有偿使用制度改革的不断深化，改变单一的土地出让制，积极探索推行租赁制供地模式日益受到各地的重视。2020年下发的《中共中央国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求“深化产业用地市场化配置改革。健全长期租赁、先租后让、弹性年期供应、作价出资（入股）等工业用地市场供应体系。”相比于出让供地方式，租赁方式供地在租赁形式、租期确定、租金标准等方面具有更大的灵活性。因此，当前政府加强公示地价体系建设时，除评估建立对应于出让土地使用权下的城乡基准地价体系外，很有必要建立与之匹配的租赁土地使用权年租金标准体系。

二、租赁制的不同实现形式及其年租金属性分析

（一）租赁制的不同实现形式

租赁制最大的特征是土地租金并非一次性收取，可按年或月收取，且因租金的具体确定、承租期限、收取原则等不同而具有不同的实现形式，如有年定额租制、年分成租制等。不同实现形式的租赁制下权利人的权能属性、租金水平及其适用性等也不一。首先，从租赁合同约定的租期长短看，有5年以内的短期租赁，10、20年等的长期租赁。一般而言，短期租赁尽管相关法规政策赋予权利人一定的转租权、处分权等，但由于租期过短，权利人很难充分实现相关的权能及其享有土地的预期增值收益，因而更多体现的是一种债权属性。……