徐映雪

案   例

A 公司申请办理一栋幼儿园的首次登记，该幼儿园为一住宅小区内的配建幼儿园，幼儿园主楼旁边有一个800多平方米的操场，但并未用围栏等实体隔离物与幼儿园以外的小区部分隔离，A公司提交的总平面图等规划批准材料对幼儿园的土地使用面积也未明确标示。不动产登记机构在办理该幼儿园首次登记时如何登记其土地分摊面积？

分   析

笔者认为，分摊土地使用权面积并非一个法律概念，较为抽象虚拟，一般是指土地开发范围内不同建筑物所有权分别对应的土地使用权。是因阶段性管理方式不同而衍生的产物，在房地分散登记时期就已存在，由来已久。在全国范围开展不动产统一登记前，有的地区实行房地分散登记，有的地区实行房地一体登记。对土地进行分摊主要是房地分散登记地区的做法，因分散登记时房屋登记簿上不体现土地使用权的具体信息，通过每个房屋建筑面积对应分摊一定土地面积的方式，给房屋所有权信息和土地使用权信息搭建一个桥梁，以实现指标意义上的关联。

原国土资源部于2002年2月下发了《关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》（国土资发〔2002〕31 号），其中，第 3 条规定：“为保证住房用地登记工作的进度，对当前各式各地普遍存在的楼房用地分摊难的问题，可根据不同情况，采取不同方法加以解决。对地方已有明确规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊。……