李昊明　殷如婷　骆皖毅

[摘 要]通过梳理国内外土地供应与房价关系的相关文献，选取芜湖市2012—2018年时间序列数据，运用皮尔森系数分析了一级土地市场政府垄断下的土地供应方式、土地供应结构、土地供应数量、土地供应价格对房价的影响。研究表明：①土地供应方式与房价无关，土地供应结构与房价低度负相关，住宅用地供应比例越高，则房价越低。②土地供应量对房价影响效果显著，土地出让价格与房价波动的关系极为密切。③决定房价均衡的根本因素是房产市场的供求关系，在一级土地市场垄断情形下，地方政府倾向于以饥饿方式供应土地，即减少土地供应量，提高土地供应价格;同时，房地产商为了高利润而囤地，对拉动地价也有重要影响。为此，需完善土地供应政策，优化用地供应结构，降低房价上涨的预期，打击以资囤地、闲置土地的不良行为。

[关键词]土地供应;土地供应结构;土地供应数量;土地供应价格;饥饿供应

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.01.041

1 问题的提出

近年来，不断攀升的房价引起的住房困难和住房平等问题引起社会各界高度关注。为此，在党的十九大报告中国家对这一现象提出了“房子是用来住的，而不是用来炒的”定位。然而，在我国城市土地特征具有高度垄断性。在垄断情形下，地方政府倾向于饥饿供应土地。地方政府确定来年供地计划的主要依据是土地市场需求。从房价与地价关系来看，有诸多相似或相反的论述。有研究表明：短期来看，房价波动会造成地价波动，而地价波动又会影响房价，两者互相影响但房价对地价的影响效果更为明显;长期来看，地价是造成房价波动的重要原因，但房价不是由地价决定的[1]。况伟大、李涛认为房价决定地价，而房价则是由市场供求决定的[2]，但当地价持续高涨时，只有政府对地价进行调控才能使其回到均衡状态[3]。在土地供应与住房价格关系方面，有研究认为短期内土地供应量与房价同向变动;长期内土地供应量的增加可以有效抑制房价上涨[4]。而张庆佳、林依标认为房价上涨不是土地供应量不足造成的，其真正原因是政府对土地的供应结构不科学以及土地的有效供应量不足，因为政府一般是以市场需求作为土地的供应导向，从价格区位、面积等方面迎合市场需求[5]。

在理论上，政府的土地供应计划通过影响对未来房价预期作用于当前房价，所以加大政府土地供应是抑制房价上涨过快的有效途径[6-7]。土地供应一般会通过预期和时滞对商品房市场产生影响，土地供应量、结构与房价之间有着长期稳定的影响作用，并且对房价具有显著的负效应[8-9]。住房供给弹性渠道可以作为影响房价的工具，在土地供应管制中加以利用，因此需要通过供地制度的改革以及供地政策的调整，以期让土地供应与住房需求能够相对平衡稳定[10];政府对土地出让金的依赖使得招标和拍卖成为更常用的供地方式，并且政府为了缓解财政压力会减少供地數量，因此为了维持房地产市场的稳定构建长效机制，政策调整应更多地从作为土地供给端的政府入手[11]。可见，现有相关文献对有关土地供应对住房市场影响的研究大部分集中在土地供应量、供应方式对住房供应量、住房价格的影响，少部分涉及土地供应结构对房价影响机理，但始终缺少针对土地供应对房价影响的机理研究，也缺少针对垄断性供给下土地供应对房价影响的实证分析。在垄断情形下，地方政府倾向于饥饿供地方式，这种方式是否会导致房价不断上涨呢？鉴于此，文章将分析一级土地市场政府垄断下的土地供应方式、土地供应结构、土地供应数量、土地供应价格对房价的影响机理，并以芜湖市为例进行实证，希望能够为土地供应方式的改革和住房价格的调控提供政策建议。

2 土地供应与房价：理论分析

2.1 土地供应方式与房价

2003年以来，地方政府多把土地供应政策作为干预住房市场的工具并且应用于实践之中。我国在2004年下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中明确规定所有经营性用地必须以招标、拍卖、挂牌出让的方式供应给土地市场，这一举措的目的主要是为了稳定房地产市场“严把土地闸门”，同时也标志着协议出让方式正式被取缔。目前在土地供应方式对房地产市场影响方面最大的分歧是：部分学者认为“招拍挂”制度并不能影响地价也不能决定房价高低。而另一部分学者认为“招拍挂”制度拉高了土地价格，从而造成了房地产价格的上涨。

在“招拍挂”方式出让实行之前，协议出让由于双方地位不平等而极易滋生官商勾结进行权钱交易的贪腐行为，交易中的土地价格则由双方谈判结果决定，此举不能完全体现土地的市场价值。在经营性房地产用地实行“招拍挂”方式出让后，房地产商从政府手中拿到土地后可以选择立即开发或是预期未来房价上涨后选择囤积土地拉动地价，从而获得更高的利润。而在近几年我国房价不断攀升的大背景下，房地产商为了获得更大利润往往选择后者，使房价进一步升高。

2.2 土地供应结构与房价

在现行土地政策与制度下，由于对建设用地指标总量的严格把控、耕地保护相关法律法规及政策，虽然地方政府可垄断土地市场，但并不能随意供给土地。对于工业用地的供应，地方政府一般采用出让后返还出让金的策略来降低工业用地的拿地成本，而在住房用地的供应上，地方政府一般通过“饿地”的供应策略[12]。因为房屋主要成本来自开发商的拿地价格，地方政府的“饥饿营销”导致各地“地王”频现，从而导致房价不断上涨。即当住宅用地供应比例越高，则当地房价越低;住宅用地比例越低，则当地房价越高。

2.3 土地供应数量与房价

当前，地方政府对土地供应数量的确定大都是在市场供求的基础上加以分析。当前，在我国经济市场化的发展大环境下土地供应量和房价之间存在互动与反馈机制。土地的实际供应量会直接造成房价的持续波动，而房地产价格的波动又会影响政府对市场的预期，导致土地供应数量也会随之波动。由于土地供应是由政府主导的行为，会受到各种调控政策的影响，因此，短期内土地供应数量会与房地产价格同向变动;长期内土地供应数量增加会造成房地产价格降低。因此，只有确保房地产市场与土地市场之间是平衡的供求关系，才能使两者得以协调。

2.4 土地供应价格与房价

因土地自身所具备的供给方式没有弹性，使得土地经济所具备的供给方式也会遭到其自身供给方式的约束。市场对土地的需求会直接影响土地价格，当土地的需求量出现波动时土地的价格也会随之波动。房地产的价格是由供给、需求两个因素所决定的，而土地的价格是需求方面的价格，其价格是依靠引致需求导致的。由于房地产市场需求的急剧上升而导致了房地产价格的不断上涨，房地产价格的不断上涨则会使开发商为了经济利益而不断增加土地方面的需求。但是，由于土地供给在短时间内不具备弹性就会造成土地市场出现供不应求的现象，使得土地的价格也会不断上升，即土地價格的上升是因为房地产市场价格的不断攀升而导致的。

3 土地供应与房价：实证分析

3.1 实证方法

3.1.1 变量相关系数计算

皮尔森（Pearson）相关系数描述的是两个或两个以上变量间关系的密切程度。皮尔森相关系数的公式见式（1）：

其中：r为相关系数，S为样本标准差，n为样本量。相关系数-1≤r≤1。当r>0，表明两个变量之间是正相关关系，即一个变量的值越大，另一个变量的值也会越大，r=1即说明两个变量之间完全正相关;r<0表明两个变量之间是负相关关系，即一个变量的值越大另一个变量的值反而会越小，r=-1即说明两变量之间完全负相关。r的绝对值越接近1，则表明两变量相关性越强但并不能说明两者的因果关系。若|r|≥0.8说明两变量高度相关;0.5<|r|<0.8说明两变量中度相关;|r|≤0.5说明两变量低度相关。

3.1.2 相关系数显著水平

得出相关系数r的值后，需要检验其显著性以此判断其可靠程度。首先假设H为两个不相关的变量，然后采用t分布检验即查找t分布表得出tα/2（n-2）的临界值的方法计算检验的统计量，计算公式见式（2）：

α为给定的显著性水平。当|t|>tα/2时，则原假设不成立，即两变量之间具有显著关系。

3.2 实证结果

文章根据皮尔森相关系数的计算方法，选取因变量Y为住房的价格，自变量X1为土地供应量;X2为住宅用地比例;X3为土地供应价格，见表1。

3.2.1 土地供应量

利用芜湖市2012—2018年市辖区的住宅用地供应量和市区商品住宅销售均价，得出r=-0.438，且|r|<0.5，土地供应量与商品住宅销售均价通过显著性水平0.05的双尾检验。所以土地供应量与房价呈负相关关系且低度相关，说明了土地供应量越大房价就会越低。从计算结果中可以看出：在其他条件不变时，土地供应量充足就能抑制房地产价格的上涨。

3.2.2 土地供应结构

将芜湖市2012—2018年住宅用地供应占比和芜湖市2012—2018年市辖区商品住宅销售均价联系起来，得出r=-0.301，且|r|<0.5，住宅用地比例与商品住宅销售价格通过了显著性水平为0.05的双尾检验。所以土地供应结构中住宅用地的比例与房价呈负相关关系，且为低度相关。在土地供应结构中，如果住宅用地的比例越高，相应的商品住宅销售均价就会越低，与土地供应量的影响有异曲同工之处。

3.2.3 土地供应价格

在中国城市地价监测网站查询得到芜湖市2012—2018年市区土地供应价格，再与市区商品住宅销售均价联系起来，得出r=0.807，土地供应价格与商品住宅销售价格通过了显著性水平为0.05的双尾检验，相关性显著。可见土地供应价格与商品住宅销售价格呈正相关且高度相关。在其他条件不变时，土地供应价格越高就会导致商品住宅销售均价越高。

3.2.4 土地供应方式

2004年国土资源部规定所有经营性用地必须以“招拍挂”方式供应给土地市场后，土地唯一的供应商就是政府。对于目前“招拍挂”方式是否决定了地价的拉高从而使房价上涨，文章认为土地供应方式与地价并没有直接关系，“招拍挂”供应方式是市场化程度很高的方式，对地价的影响应该是很小的。在垄断情形下，政府为了获取适当的“土地财政”利益，一般会采取减少土地供应量并且降低住宅用地比例来影响未来房价从而达到拉高地价的目的。2012—2018年间土地供应价格年均增长率为1.65%，总体起伏不大，而在2013—2015年间，因土地供应量以及住宅用地比例的较大波动，土地供应价格也产生了较大波动。因此，土地供应方式并不能直接决定房价，政府以“招拍挂”的土地供应方式为工具，控制土地市场从而调节房地产市场，实现对房价的影响。

综上所述，房价的高低与土地供应方式无关。而在垄断情形下，政府偏向减少土地供应量以及降低住宅用地比例，这导致了我国近年房价的升高，但根据皮尔森系数分析可看出这两个影响因素与房价只是低度相关即并非主要因素，对我国近年房价不断升高的现象起到推动作用。相比之下，房地产商为了更高利益的不当囤地、拉动地价的行为，则是使我国像芜湖之类三、四线城市的房价两年内翻番的重要原因。

4 结论与建议

4.1 结论

（1）土地供应的方式与房价没有多大关联。无论是协议出让还是利用“招拍挂”出让土地都无法决定房价的高低。土地价格的拉高是市场各种因素相互作用所导致的，就地方政府而言，多采用减少土地供应量和降低住宅用地供应比例的手段，而不是由“招拍挂”这种供应方式直接造成的。

（2）决定房地产价格根本的因素是市场供求关系，总的来说还是土地供应量。故在房价较低的时候，可采取“饥饿营销”方式，调节供求两端的量来影响房价。但是在中央“房子是用来住的，而不是用来炒的”明确定位下，“饥饿营销”则不可持续使用。

（3）在垄断情形下，政府多倾向于饥饿供应土地，减少土地供应量并降低住宅用地供应比例以提高土地供应价格，这一举措无疑会增加开发商的拿地成本，在一定程度上使得房价上升。在“一房难求”的市场大环境下，房地产商为了获取更高利益选择囤积土地也必定拉动地价上涨，进而造成房价不断攀升。

4.2 建议

（1）减少土地供应的饥饿营销。房价过高，会导致人们在其他领域消费能力的下降，不利于社会经济的健康发展。地方政府在供地时，要多考虑社会整体利益，保证土地交易价格的合理性，避免“地王”现象频发。

（2）政府应当制订科学合理的土地供应计划。在土地供应数量方面，应维持土地市场的供需平衡，致力于因时因地发展。地方政府应当综合考虑，建设健康的土地市场，对房地产市场进行更好的调控。

（3）杜绝开发商的不当囤地行为。开发商囤积土地，背后潜藏的经济效益是巨大的。地方政府应通过事前交易合同约束开发商的囤地行为，并规定囤地行为的处罚细则，增加土地有效供给的数量。

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[基金项目]2019年安徽省大学生创新创业教育训练计划项目“土地供应对房价的影响机理及实证：以芜湖市为例”（项目编号：S201910370031）。

[作者简介]李昊明（1999—），男，安徽亳州人，研究方向：土地经济与管理。