梁中华 侯欢

在以往我国的经济周期中，房地产经济与消费高度相关，如果地产销售向好，居民消费也会同步增加。但是去年以来，我国地产的销售已经明显高于疫情前的正常水平，而消费的表现依然偏弱。也就是说，本轮房地产经济复苏，并没有带动消费同步回到正常水平。那么地产和消费脱节的原因在哪？未来的消费能否回到正常？

[以往的周期：][地产好，消费就好]

在以往我国的经济周期中，地产经济和消费是高度相关的。在2009年，地产引领经济复苏，商品房销售大幅增加，随后居民消费支出也企稳回升。在房地产对经济增长贡献突出的年份，比如2012年、2015年，这种规律也相继重现。可以说，房地产是主导我国消费波动的重要力量。

地产经济之所以能够带动消费，主要有两方面的原因：一方面是财富效应的结果。当地产销售向好，房价随之提升，财富的增加使得居民提高消费水平。2019年，在居民家庭的资产配置中，住房资产的比重高达69.90%，这使得房价上涨成为居民财富增加的主要因素。根据2020年中国家庭金融中心的调查，住房资产对居民财富增加的贡献率为33.40%，远高于现金、工商经营等因素的影响。

另一方面是收入效应的影响。在过去十年里，我国1/3左右的经济增长，是由房地产直接或者间接拉动起来的。比如2009年、2012年、2015年经济的企稳回升，都开始于居民加杠杆后房地产市场的好转。经济的复苏后，就业情况也会好转，居民收入随之提升，并最终带动消费的增加。……