关于房地产开发项目全过程成本管理

2021-03-31牛耀邦

居业 2021年11期

牛耀邦

(甘肃兰州 730311)

在当前的行业发展中，房地产开发项目有突出的作用，在实际发展中，由于影响因素比较多，因此在具体的管控阶段需要注意的是合理的进行项目评估，做好整体管理工作。为了能获得更多的经济利益，全过程成本管理涉及到的内容多，在实际管理中要重视的是成本管控，确保各个项目处在一个平衡的状态下。在进行落实的时候，可能会存在不足之处，在后续管理中要从现状入手，明确管理的各项要求，对隐患及时处理，实现有序化管理，从而降低风险。

1 房地产开发项目中成本管理的现状

1.1 管理者对成本管理的重视度比较低

在房地产开发项目中，各个阶段的成本管理都是关键所在，在后续管理中需要进行决策分析工作。决策阶段是成本控制初期阶段，在后续发展中，必须对房地产开发项目的管理引起重视，实现决策阶段的成本管控。在实施中可能会存在随意性安排的现象，影响到之后阶段的成本控制。因此在初期发展中需要引起重视，合理的进行成本管理，降低风险[1]。

1.2 缺少先进的成本控制方式

在当前的房地产开发项目中，采取的是静态的成本控制策略，在后续管理中，价格的计算以及核算是重点，要注意进行重点内容的审核。在后续发展中，房地产相关企业受到各种因素的影响，存在不同程度的问题。在后续发展中选择签署相关合同的形式进行房地产开发项目的进一步管理。在实施阶段必须实现全过程的管控，如果缺少完善的管理制度，对项目本身产生影响。

1.3 开发商对招标质量难以保证

在准备阶段需要做好招标工作，招标工作质量直接影响到项目的最后质量水平。在当前的招标管理中，出台了对应的法律政策，但是受到各种因素的影响，无法从根本上解决问题。部分房地产开发项目的施工管理中存在骗标的方式。这些不公正的市场竞争现象导致招标管理流于形式，招标质量不能保证[2]。

1.4 出现成本管理一刀切的现象

在当前的房地产相关企业管理中，如何做好规划和设计工作是重点，但是在具体管理中存在规划设计不合理的现象，土地成本方面以及配套设施方面管控不及时，在实施阶段采取的是“一刀切”的方式，此类方式对成本控制在某种程度上有一定的作用，但是也对项目本身产生影响，例如设计阶段会出现选址问题和设计规划等问题，在各种因素的影响下，不利于房地产项目的进一步落实。

1.5 成本浪费现象普遍存在

施工阶段如何实现资金的使用是重点，但是在实践中，存在资金管理不当的现象，缺少完善的管理流程，整体管理存在随意性的现象。在反复施工过程中，存在不同程度的浪费现象，原材料浪费比较多，也会耽误施工进程。

1.6 忽视了社会利益

针对当前管理阶段的具体情况，需要以社会效益为基础。但是当前房屋投资项目取得突出的进步，开展了限购政策。在房地产项目开发阶段，通过各项对策的有效实施，其中存在的项目溢价现象出现。房企在成本管理中加大管理力度，在具体管理中需要明确设计成本，在实际的招投标阶段，承包方进行项目利润的压缩、降低风险。但是由于其中的成本管理难度大，增加了安全隐患系数。部分房地产企业为了能获取对应的经济效益、降低成本，导致安全隐患多。

2 房地产开发项目成本管理的对策

针对当前房地产开发项目管理的具体情况，在实际管理过程中必须注意的是明确目标成本管理的注意事项，实现动态成本管理，此外依据设计、财务以及工程等方面情况，进行项目全过程的成本管理，能减少其中的各种隐患。详细管理对策如下。

2.1 投资决策阶段

开发商在房地产开发项目的投资决策管理中要引起重视，准确地进行项目的预测和评估。如果在实际的施工中，调研不充分，导致可行性论证出现偏差，对企业的盈利产生影响[3]。从当前的实际情况来看，多数房地产企业受到传统成本控制理念的影响，没有意识到房地产开发项目成本控制的重要性。在具体工作中，随意的进行决策和策划，没有从思想上重视决策中的各项成本问题，直接导致项目决策中成本控制弊端的出现。因此在该阶段需要注意的是制定合理的计划，发挥成本计划的作用，从而达到理想的目标。

2.2 项目设计阶段

在房地产开发项目中，如何进行前期规划是重点。在初期设计阶段需要减少消极影响因素，投资者在工作中适当的转变理念，在具体的设计和规划中，将性价比和质量价格等因素考虑到其中，提升对设计阶段的成本管控，制定符合要求的设计方案。通过各个方面的预设之后，减少了各种问题。具体管理中，改变以往追求外形和功能的方式，在实施阶段必须将性价比和价格等纳入到其中，实现综合性考虑。提升设计阶段对成本的管控，此外制定自己要求的方案，实现项目的整体管控[4]。

2.3 招投标阶段

高效的招标管理有突出的作用，在实际阶段必须提升项目的开发效率，通过各个方面有效的管理之后，能实现施工单位和材料供应商的选择，从而减少各种问题的出现。在实施阶段，要实现精确的计算，从而提升利润空间。在确保施工质量前提上，竞标之后获得低价，不要以低价竞争，对中标企业也要引起重视，首先考虑到成本，而后分清侧重点，实现不同方面的管理。在招投标阶段进行询价，全面了解人员、材料和设备等管理要求，帮助房地产开发项目实现准确定位；其次，在成本控制阶段明确对应的指标，形成一个共同的开发目标，进行周边项目的落实，总结和分析项目成本和产出关系，分析开发技术是否能符合全过程管理要求；最后，在招投标之后，进行现场的管控，等到招投标落实到实际中后，及时的和设计单位签订合同[5]。

2.4 项目实施阶段

在房地产开发项目的实施过程中，针对其中的设计变更现象，要及时处理，避免设计改变或者增加成本。在整个阶段优化成本管理的内容，从原材料的采购、施工质量控制方面进行考虑，避免原材料浪费以及施工返工的现象出现。要提升对施工单位的设计和审核工作的了解程度，注意开展分包管理，全面掌握现场情况，强化合同管理，减少隐患。

2.5 审计阶段

房地产开发项目中审计管理也很重要，对于项目本身而言，在管理中，必须提升重视程度，灵活的应用市场管理机制。针对房地产开发项目的各个方面开展审核，选择可以长期并且高效率工作的造价工程师，辅助进行决算。要明确咨询公司的权利和义务，作为房地产开发企业，要聘请专门的审核专家，对当前房地产开发项目的各项内容进行造价审核，在实际工作中选第三方咨询公司进行核算。上级公司对单位情况进行复审，在结算过程中，聘用的建设咨询公司没有固定费用，主要是按照审核后的百分比进行收取，在此类方式作用下，实现了项目成本的有序控制[6]。