王嘉豪（浙江江南工程管理股份有限公司， 浙江 杭州 310012）

0 引 言

未来社区是在特色小镇之后被视为在“十三五”期间能够带动浙江省全局发展的重大创新举措之一。未来社区理念旨在更好地发挥社区这一基础工作单元的服务作用，让社区能够帮助老百姓解决切身的生活问题，提升居民生活品质和居住满意度，是一项便民利民的民生之举[1]。

本文以台州路桥凤栖社区项目为研究对象，主要从未来社区项目的成本测算和资金平衡测算两个方面研究项目开发实施的经济效益分析的重点难点，旨在进一步推进未来社区项目的建设。

台州路桥凤栖社区为全拆重建类试点，北至规划道路、东至财富大道、西至桐屿大道、南至南山路，东南角设有台州市S1轻轨客运南站出入口，实施单元面积28.2 896 hm2，净用地面积22.1 083 hm2，共分5个地块。实施单元计划2021年6月开工，2024年6月建设完成，运营期为10年，力争打造“浙江商创融合住区新标杆”。

1 未来社区项目特点

1.1 场景完整性

未来社区项目独创的九大场景及33项约束性指标的概念是其主要特点。如要高水平高质量地建设未来社区，必须实现九大场景和相应指标的完整性和落地性[2]。

1.2 拆迁量大、拆迁协调难度高

未来社区项目包括整合提升类、拆改结合类、拆除重建类、规划新建类、全域类等不同的种类，大部分项目涉及大量的拆迁内容。未来社区改造能否顺利推进，关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。

1.3 运营期限长

未来社区项目建设期结束后，还需要10年的运营期。……