童 玲

(武汉阳光房地产估价有限责任公司，湖北 武汉 430050)

1 研究背景

1.1 宏观经济形势的变化

1.1.1 国际经济现状

国际金融危机发生10年后，世界经济再次来到十字路口。新科技革命和产业变革深入发展，保护主义、单边主义持续蔓延，贸易和投资争端加剧，全球产业格局和金融稳定受到冲击，世界经济运行风险和不确定性显著上升，国际投资者信心明显不足。

1.1.2 国内经济转型要求

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。中共中央提出，必须坚持质量第一、效益优先，以供给侧结构性改革为主线，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，提高全要素生产率，着力加快建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的产业体系，不断增强我国经济创新力和竞争力。

1.1.3 我国房地产行业的发展历程

房地产估价离不开房地产业，纵观新中国成立以来中国房地产业的发展、变迁，与经济体制改革的进程和土地制度改革和住房制度改革的进程密切相关。从1978年改革开放至今有三个关键性节点，一是1998年住房分配货币化改革，二是2007年保障性住房被重新赋予重要地位，三是2017年“房住不炒”定位的提出。这三个关键性节点将中国房地产业的发展历程划分为四个阶段，即1978-1997年的市场萌芽期，1998-2006年的快速发展期，2007-2017年的整合发展期，以及2017至今的新发展期。展望中国房地产业的未来，土地制度、住房制度、开发建设内容和宏观调控等方面已迎来创新性发展。……