刘蕾

随着我国城镇化进程持续推进，房地产逐步进入存量市场，在人们追求美好生活的需要下，物业管理行业迎来发展机遇期，其转型升级的时机日益成熟。而2020年的疫情大考，也得以让行业价值被重新审视。

过去一年，我国物业管理行业在市场规模增长、多元化新业态探索、智慧服务创新等方面取得重大突破，大房企分拆物业板块上市迎来热潮。但一方面是企业密集型涌入，另一方面则有超六成物业股上市后跌破发行价。

而在分化加剧的市场环境下，融创旗下融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）却保持了业绩稳定向好。或许从其在3月11日发布的2020年度业绩报告中，可以一窥究竟。

三大板块稳步增长 规模效应凸显 

融创服务2020年度业绩报告显示，2020年融创服务实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%;毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%;扣除一次性上市开支影响后，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%;净利润率达13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。

其三大业务板块，物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务三大业务分别同比增长141.55%、6.38%、65.21%。而各业务板块之间的相辅相成，也为企业降本增效提供了助力。以物业管理服务和社区生活服务为例，两项业务的毛利率相比去年分别增长了9.8个百分点和11.7个百分点。

其中，物业管理服务占据绝对优势，在集团总收入占比达60%。这和融创服务“在管面积”持续稳步增长有着密切关系。物业管理作为房地产领域的增值业务板块，其在管面积越大，也就意味着业务增量越多。

依托母公司融创中国“地产+”的战略布局和丰富的土储资源，截至2020年底，融创服务在管建筑面积达1.35亿平方米，同比增长155.1%;合约建筑面积达2.64亿平方米，同比增长67.2%，若考虑与母公司未签约的土地储备面积，则将近4億平方米。

多渠道多业态 深耕核心城市 

从业务布局来看，不难发现，融创服务将重点放在了提升核心城市的市场占有率。2020年，融创服务超过86%的合约建筑面积位于一二线城市，且在布局的一二线城市管理密度显著高于行业平均水平。其中，杭州、重庆的单城合约建筑面积超过2000万平方米。

而为更好地向多元化的综合物业服务商转型升级，融创服务也在聚焦布局非住宅物业领域，并通过收并购的方式，选择有规模、高质量、能力互补的优质企业，以拓展自身的综合竞争力。

2019年至2020年，融创服务相继收并购成都环球世纪物业、开元物业。其中，前者的公司业态涵盖高档公寓、写字楼、商业物业、会展物业和旅游度假区，后者的公司业态涵盖城市公共物业、写字楼、医院、商业等。

因此，两次大型收购案不仅大幅提升了融创服务的外拓影响力，同时也丰富了其管理业态，包括医院、会展、政府机构、道路等非住新增合约建筑面积实现了大幅增长。

近年来，物业管理正逐步从昔日的房地产行业的业务衍生板块，衍生为万亿元级的蓝海市场。对于物业管理企业而言，如何在竞争趋向白热化的市场环境下，保持高质量增长，这需要各企业结合自身情况，走出一条可持续发展的路子。融创服务作为融创中国分拆出来的物管业务板块，在依托母公司稳健发展基础上，在内生和外拓的资源高效整合下，如今正呈现出高质量、多业态的稳定增长势头。