文/深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司 常发明 巩仪鹏

0 引言

近年来，随着我国经济、社会的不断进步，发展“新常态”及商业“新零售”等现象陆续出现。在城市综合体建筑领域，商业地产发展面临如下问题：开发出现泡沫，尤其在三四线城市的商业综合体规划建设中，建设量过大、供大于求、贪大求洋的现象明显；国内商办综合体在业态、空间、动线上呈现同质化，缺乏个性，需要创新；受电商冲击较大，商业开发和设计亟需增加体验感和不可代替性。

1 工程概况

赣州作为江西赣南地区中心城市，也是国内客家人聚居地的主要城市之一，近年来大量建设商业综合体。中创项目（J2地块）位于赣州章江新区。根据新城市规划，章江新区是赣州城市未来发展的核心区，将建设成为集行政、商务、文化、博览、居住等功能于一体的高档综合区，成为新赣州行政、文化、体育、娱乐、商业、金融、贸易及居住中心。

项目用地位于城市轴线的关键节点，是长征大道、新赣州大道、赣江源大道3条主干道的交汇处。用地北侧是城市主干道长征大道，西北侧是新赣州大道，北邻赣江源大道，西南侧为长岗路，东南侧邻蓉江路（见图1）。用地分为大小2个地块，总用地面积34826.7m2，总建筑面积232887.5m2。基地交通便捷，西北侧为G15待建商务、商业地块，北侧H22地块为已建办公楼，西南侧为待建商业地块，东南侧为待建住宅地块。用地北侧及2个地块之间为大面积公共绿化用地，空间开阔，外部景观条件优越。

图1 项目用地区位及周边交通

2 整体空间布局

尊重章江新区及“鱼眼”地段城市设计，沿“鱼眼”环形依次布局3栋高150m的甲级写字楼、公寓式酒店、文化艺术产品创作展示交易大楼。3栋塔楼交相辉映，与沿蓉江路超高层塔楼共同形成优美的城市天际线（见图2）。沿“鱼眼”环形布局与沿场地周边布局方式相结合，兼顾城市空间的通透性和塔楼自身的景观视野及采光（见图3）。塔楼布局考虑J3及J6地块的规划方案，沿长岗路水游城一侧打开，延续水游城空间尺度；沿蓉江路公寓式酒店与J6地块庭院空间完美结合。

空间轴线避开转角城市广场空间，并加大退线，形成有效入口集散广场；重点打造的150m甲级写字楼位于场地西北侧，面向长征大道和新赣州大道2条主干道，广阔的景观视野与良好朝向相结合，地位卓著；文化艺术产品创作展示交易大楼位于J2-2地块，独立占地，独立体量。大楼面向长征大道和赣江源大道，具有昭示性。裙房商业采用街区Mall模式，用连续外廊串联中小尺度的商业体量，具有更好的通透性，适合较低的建筑密度并能有效增加公共绿地面积。商业空间多退台，并面向街道、广场、庭院开放，具备城市性与开放性。在预留足够退线后，商业沿场地周边布局，从而使商业动线最大化，并留出较大尺度的中央庭院。中央庭院面向北侧“鱼眼”位置的城市公共空间开放，使场地内外的人流贯通，为庭院空间增加休闲特质。同时在新赣州大道与长岗路交叉口设置2000m2城市广场，广场与中央庭院有效互动，并与周边相邻地块共享人流（见图4）。利用基地西北高、东南低的特点，形成双首层概念：将总体正负零标高设置在110.500，沿新赣州大道和北侧城市公共空间基本平进商业1层；同时沿东南侧蓉江路、长岗路地下1层设置临街商业，与城市道路标高105.500衔接。

图2 整体空间布局

图3 空间组合研究模型

图4 中庭空间效果

3 场所精神及效应

诺伯格·舒尔茨曾提出建筑的“地点感”，其认为建造过程就是要使基地本身的潜在意义被发掘，从而使这个地点的精神意义得到体现。中创项目在设计过程中着重考虑项目场所“在地”属性，即充分尊重赣州城市地域特色，呼应场所的精神意义。通过对赣南客家围屋空间语言的转译，成为本案空间组合设计的出发点（见图5）。与城市轴线空间关系通过“围屋式”综合体外部空间设置，类同心圆的场所空间不仅作为交通联系体，高效串联综合体各层动线，也最终形成区别于其他同类型项目的空间组合特征，具备自身特色及地域特征（见图6，7）。场所的不同效应也是综合体设计需考虑的因素之一。一般来说，城市建筑综合体的功能空间系统具有2种属性：以商业、办公、酒店、居住等功能为代表的盈利性效应；以文化展示空间、体育休闲、社区服务、交通等功能为代表的非盈利性效应。盈利性效应所产生的经济价值为非盈利性功能创造生存条件，非盈利性功能也为整体场所营造提供帮助。例如，通过不同尺度、不同属性的场所空间设置，其既可作为周边餐饮的室外延伸，又可容纳儿童活动设施和文化艺术设施。此类空间为项目整体创造优异的场所。

图5 赣南客家围屋空间组合

图6 与城市轴线空间关系

图7 城市边界空间关系

4 街区型复合空间

“街区型复合空间”即商业综合体为满足消费者在物质或情感上的诉求，通过互动交流及亲身体验等方式，以商业建筑空间的相互组合为道具，为消费者营造互动性强、值得回忆的活动场所。中创项目通过沿街面、内街双层界面设置不同尺度的平台、广场节点、露天花园，人们在购物的同时享有更多交往空间。项目考虑的重要空间元素——屋顶花园，其不仅是各种设备的专属空间，也是城市综合体设计不容忽视的要素。从节能及建筑可持续发展而言，其不仅可降低商业综合体能耗，改善生态微循环，也能加大城市绿化标准，提高绿地率。屋顶花园还能隔声降噪，提高消费者在综合体空间中的愉悦体验。屋顶花园的垂直绿化及绿色视觉效果可有效缓解视觉疲劳，有利于城市综合体其他功能空间中的使用者。

5 城市性及可持续发展

商业建筑综合体兼具“建筑属性”与“城市属性”。商业综合体的“城市属性”体现在其内在城市性及外在城市性二者之间的关系方面：外在城市性聚焦于建筑要素之间形成的城市空间结构，与城市空间进行双向渗透及互补；内在城市性的核心在于综合体自身具备完整的系统及运作体系，并具有与城市运作相似的特征。当下，商业建筑综合体开发建设问题在于过于重视其内在城市性，如经济效益、快速复制开发、拿来主义、千城一“体”（综合体），这种短视导致大部分城市商业综合体失去长久活力。中创项目在空间组合方面兼顾城市外在属性与内在属性的关系，顺应城市发展脉络，使内外城市空间均衡协调（见图8，9）。设计之初，通过研究项目所在地章江新区的上位城市规划及城市发展趋势，并经过市场调研，研究当地人群的消费习惯及购物心理，兼顾商业综合体内在与外在城市性特征，进行建筑空间组合布局。通过合理楼栋落位，围合出类似当地的围屋建筑，兼顾地域特色及城市发展诉求。此外，面对高强度城市开发，城市“生态性”临界点越来越高，建筑可持续发展问题不可避免。城市建筑综合体是从多维立体角度思考和规划城市与建筑的最佳实践平台。项目在绿色建筑设计方面设置雨水回收装置、中水循环系统、可呼吸式幕墙系统等，响应我国的可持续发展理念。

6 结语

街区式商业综合体外部开放空间即该商业综合体类型的核心特色空间，也是消费者行为的主要引导空间，具有功能复杂、形式灵活的特征。通过对此类型空间组合的研究，场地街区化、小型化不仅有利于商业销售及商业运营，也对创造合理的建筑与城市尺度、丰富建筑的城市内涵起到积极作用。

图8 与周边生态融合

图9 城市空间效果