装配式设计在租赁社区中的应用*<br/>——北京成寿寺集体土地租赁住房项目

装配式设计在租赁社区中的应用*
——北京成寿寺集体土地租赁住房项目

2021-03-20中国建筑设计研究院有限公司郭祺伟

城市建筑空间 2021年1期

文/中国建筑设计研究院有限公司崔磊郭祺伟

1 项目背景

为贯彻党的“十九大”提出的“房住不炒、租购并举”方针，2017年11月，北京印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划在2017年至2021年间供应1000hm2集体土地用于集体租赁住房建设。截至2020年9月，北京全市共确定68个集体土地租赁住房试点项目。成寿寺集体土地租赁住房项目是北京市也是全国首个开工建设并实现运营的此类项目。

基于此，这个“没有先例”的项目既非传统意义的住宅，更不是公建，故没有现行的针对性规范与之相匹配，为项目的设计和落地带来很大挑战。如何利用装配式手段，在保证质量的情况下缩短工期，尽早为北京市提供900套租赁住房，成为本项目在设计及施工过程中探讨研究的重点。

2 项目概况

成寿寺集体土地租赁住房项目坐落于北京市丰台区，位于南三环路方庄桥西南角，是沿三环自东向西进入丰台区的门户节点，总用地规模约1.125hm2，总建筑规模约4.75万m2，其中地上建筑面积约2.88万m2，容积率2.8。项目地上24层，其中1～2层为商业配套，其余为901套住房及公共服务设施；地下3层，含1层商业配套及2层机动车库（见图1）。

图1 成寿寺集体土地租赁住房项目

3 设计思考

“城市青年家”是项目运营方——万科泊寓的品牌口号。针对该项目，从建筑师视角可拆分成3个角度：城市（区域空间关系）、青年（服务人群）、家（建筑功能及体验），形成从设计之初到项目落成一直关注和贯彻的3条主线。

3.1 区域空间关系

项目周边城市环境成熟但界面相对凌乱，建筑以织补城市空间为原则，守齐城市界面，以积极、和谐的姿态嵌入城市空间中。用地东侧是80m高公寓塔楼“亚胜公馆”，本项目在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼，并同样退让街角空间，形成体量关系呼应的街角空间形态；考虑从主城区和三环方向自北向南、东西方向的城市空间视点关系，方案布局以4栋单体围合的方式进一步守齐外部城市界面，同时围合形成内部共享庭院（见图2）。

该项目东北角为南三环高架方庄桥，天然形成一个重要的高视点与建筑形成对望关系。正因如此，将项目的关键配套空间“城市客厅”抬升到3层高度，以纯净的玻璃体造型契入白色的立面表皮之中，既作为社区交往对城市输出展示的窗口，又是社区望向车水马龙的三环和城市的窗口，以非常规的视角拉近人与城市的距离（见图3）。

项目外围人流关系较复杂，西侧有跨三环的人行天桥、公交站点和商业配套，项目东向及北向是主要客群出行方向，而项目南侧大量居住区的人流会通过穿行的方式进入项目内部，通往西侧商业、公交站点和天桥。因此，通过分析项目周边环境中人流来向、公交线路及站点分布、居住客群出行路径等信息，方案主动打开东北角、西北角和西南角以实现目标及过境人流的自然导入。东北角作为项目形象及主要出行人流的主出入口，抬升的城市客厅在下部形成架空天幕和灰空间，进一步强化主入口形象，吸纳人流，激活内部庭院。同时，将居住功能抬升至3层及以上，在底层置入充分的商业配套，结合开放的公共庭院，使得该项目不仅是单一的居住社区产品，更重要的是形成该区域新的活力节点，创造更多元的公共参与可能，也是项目超越居住产品本身更关键的城市意义。

图2 围合形成的内部共享庭院

图3 “城市客厅”外观

作为居住类项目，空调室外机的处理是立面设计的关键，利用公寓开间重复单元的特征，将飘窗和空调机位组合交错设计，塑造肌理化、错动、有序的表皮，以区别于传统居住社区形象，呈现严整而生动的界面面对三环（见图4）。

3.2 服务人群

项目地处区域发展较成熟的方庄地区，以居住功能为主，居住着大量在国贸、双井、大望路等CBD区域上班的白领，不论采取公共交通还是自驾车均能方便地到达上述地区，驾车经三环到国贸甚至只需要10min左右。但该区域可租的房屋普遍为套型较大的老旧小区，迫于租金压力，这里的年轻人大多选择合租，并选择在其他商圈进行社交和消费。因此，这些青年人被定位为项目的目标客群，他们渴望被尊重，并亟需安定从容的居住感受，同时乐于社交，对安全性、功能配套、空间审美有独特的要求。

3.3 建筑功能及体验

租赁住房、青年社群、三环节点、多元混合、便利高效……这些关键词决定了该项目不是传统的“居住+标准配套”项目，而是汇集居住、商业配套、创客办公、学习交往、线下活动等高复合化的“居住综合体”。项目希望以此为契机，为在这个城市落脚的打拼者提供良好居住配套的同时，营造有安全感、归属感、活力感、高黏性、多元复合的社区场所。而这里在汇集各种功能的同时，本身又转化为一个媒介和平台，促进各行业青年人的交往，并激发出无限的可能性。

考虑到项目的特定客群，并带动区域活力，设计有意增加了配套，在首层、2层及地下1层均设置了商业，并将其与住户归家流线结合，在盘活商业的同时，最大程度提高居住的便利性。

在设计最初阶段经济测算的介入是保证项目得以落地的前提，需重点考虑在充足的商业配套和服务加上三环边的区位优势，如何让运营方在可持续盈利的同时，每户租金控制在工薪阶层可接受的范围之内。项目综合考虑必要的各项成本和投资回报周期，以每套租金不超过甚至低于周边市场的原则，确定了项目坪效，并推算出项目总套数不应低于900套的规模，扣除商业配套面积，得出平均每套建筑面积约25m2。因此，在有限的套内面积限制下，集中外置公共配套空间显得尤其必要，也形成合理租金+充足配套的良性循环。

通过上述分析，在套内面积并不宽裕的情况下，如何提升居住体验是设计需要解决的关键点。因此项目在主入口位置集中设置500m2社区公共起居室——“城市客厅”，将共享书吧、健身房、服务台等功能置入其中，并作为连接体串联到达各居住单元，同时分散布置公共洗衣房、共享厨房、快递站等，如图5所示。这些服务功能有效地将住户的居住半径扩展到整个社区，与社区公共空间有机融合，形成多元互动的社区氛围，极大地提升了社区黏性。

图4 严整而生动的立面设计

图5 “城市客厅”内景

4 装配式在租赁社区中的应用

基于市场和发展的双重需求，装配式建筑技术得到越来越多的关注和认可。装配式建筑优势明显：①速度快施工周期短，快捷高效，可在短时间内建成满足租赁住房房间数量需求，而且施工建造和拆除时对场地环境污染影响小；②质量优工厂标准化生产、装配式施工、一体化装修，质量可靠，尺寸精确，安装方便；③绿色环保周转方便，布局灵活，节能降耗，辅材浪费少且可循环使用，绿色环保，经济效益明显。基于以上优势，本项目在套型、立面及快建快装等方面实行设计标准化及装配模块化。

4.1 套型标准化

项目综合考虑客群需求及必要的各项成本和投资回报周期，以每套租金不超过甚至低于周边市场的原则，确定项目坪效，并推算出项目总套数不应低于900套的规模，扣除商业配套面积，得出平均每套建筑面积约25m2。套型标准化是模块化与装配化的基础，结合框架式8.4m柱网，得出套型面宽为2.8m。结合对大小套型不同的需求，设置进深为4.8m及7.2m两种套型，如图6所示。

在此基础上，室内设计团队通过对青年人生活方式和需求进行研究，将套内功能划分为睡眠、装扮/储物、娱乐/工作、焕新四大区域，并以300mm/150mm模块进行室内不同场景的精细化设计，利用装配式家具模块的方式形成内装灵活可变的快速搭建，如图7，8所示。

4.2 立面标准化

作为居住类项目，空调室外机的处理是立面设计的关键。利用公寓开间重复单元的特征，将飘窗和空调机位组合交错设计，塑造肌理化、错动、有序的表皮，以区别于传统居住社区形象，呈现严整而生动的界面面对三环。表皮规整，简洁有序，便于施工。

4.3 快建快装产品体系

4.3.1 易穿插

全干法施工，实现冬季雨季施工，雨季易于穿插、无需立面封闭，减少3个月等待期；内部隔墙全部采用ALC墙板，实现快速建造；采用架空体系+机电标准管井、标准路由，实现主体结构、机电、精装、立面流水穿插，无需等待封顶。单层仅需工期15d。第1天：放线+水电安装；第2天：水电安装；第3天：水电安装+卫生间托盘；第4天：卫生间轻钢龙骨隔墙；第5天：吊顶基层；第6天：地面架空基层；第7天：吊顶和顶板面层；第8天：墙面面层+门套+窗套；第9天：地面面层；第10天：户门+五金+开关面板；第11天：公区精装+橱柜；第12天：橱柜安装；第13天：家电及家电安装；第14天：家具安装；第15天：保洁清理。

图7 套内空间模式可变

图8 装配式家具模块

4.3.2 减工序

9个体系共27个模块，包括：①墙板卡扣、微型龙骨连接；②墙板装饰分缝及型材配件；③墙板聚氨酯连接；④墙板覆膜工艺；⑤地板架空；⑥地面水泥纤维板基础；⑦地面强化木地板连接；⑧地面、隔墙踢脚节点；⑨天花、灯具连接；⑩硬质板工艺天花及侧边收口；11 原顶处理工艺；12 高分子复合铝膜卫浴墙板；13 高分子覆膜卫浴墙板；14 PP/铝制卫浴底板；15 卫浴排水系统管件；16 复合不锈钢餐厨墙板；17 餐厨可拆卸台面、柜体骨架；18 餐厨无机复合板；19 收纳可调节骨架；20 金属复合柜门、层板；21 强电箱体模块装饰化；22 旧改强电布线体系；23 新建基础墙体布线体系；24 网络BOT布线方案；25 水暖SI布线方案；26 隔声门提升体系；27 预制门窗套结合墙板方案。采用新工艺、新材料优化合并工序，如玄关采用铝扣板吊顶取代石膏、腻子等，降低管线布设难度；家具则采用规格板材模数组装，取消台面裁切、拼接。单间工期从30d降为10d。

以全干法装修消除现场湿作业，大大缩短装修工期，使项目提早运营，更快实现收支平衡；相对灵活可变的装修模式使后期更换及维护更便捷。

4.4 标准化与个性化的平衡

快建快装并不意味着千篇一律，相反因模块化的便捷性和灵活性，通过标准化的工序局部改变即可打造不同风格的空间形态，根据年轻人的需求，面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群，打造女生主题房、健身主题房、直播主题房、SOHO主题房和宠物主题房等个性主题房，进一步满足青年群体个性化居住需求，如图9所示。

5 装配式技术在租赁住房项目的应用展望

2020年7月3日，住建部、发改委及科技部等13部门联合印发了《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》，提出大力发展装配式建筑，推动建立以标准部品为基础的专业化、规模化、信息化生产体系。随着国家调整产业结构，落实环保节能理念，装配式建筑已成为行业发展的重要方向。

现在部分租赁式住房探索采用集成模块。集成模块是指具有建筑使用功能的三维空间集成建筑单元。该建筑单元在工厂预制完成，是由主体结构、楼板、吊顶、设备管线、内装部品组合而成的具有集成功能的三维空间体，可满足各项建筑和吊装运输的性能要求。

集成模块装配式将全面实现建筑空间模块化、生产工艺标准化、建筑施工装配化。届时主体结构、围护墙体、机电、装饰装修等约90%的部品部件在工厂预制，现场安装；现场基础工程施工和工厂模块制造同步开展（见图10）。项目建设周期将在使用快装体系的基础上进一步压缩，建设时间及人工成本大幅减少，租户将以更优惠的价格更快地入住租赁住房，真正实现住有所居，让更多有梦想的人可在梦想的城市安家，充分发挥集体土地租赁住房更有意义的社会价值。

图9 个性主题房设计

图10 集成模块装配

6 结语

集体土地租赁住房类型项目已在全国推行，正因其“不可销售”的特性，使这类产品能更纯粹地落实租住本身的需求。北京成寿寺集体土地租赁住房项目是北京市为贯彻落实党的“十九大”提出的“房住不炒、租购并举”的方针，自2017年开始供应土地建设的集体租赁住房中首个建成的，也是全国范围内第一个开工并实现运营的此类项目，是一个很好的探索和尝试。

中国建筑设计研究院有限公司聚和设计研究中心近年来陆续设计完成了北京市果园村、花乡葆台村、大兴瀛海镇、张仪村、郭庄子村、东管头村、下坡店村、白各庄村等十多个集租房项目。在此期间，设计一直贯彻关注服务人群、城市性和居住性的原则。未来将以此类项目为契机，探索多元化租住模式，注重建筑设计与产品功能的高度融合，从多个角度充分发挥集体土地租赁住房的社会价值。

项目名称：北京成寿寺集体土地租赁住房项目

业主：北京金城源投资管理公司，北京万科

建设地点：北京市丰台区

设计单位：中国建筑设计研究院有限公司

用地面积：1.125hm2

建筑面积：4.75万m2

结构形式：混凝土框架-剪力墙结构

主要材料：保温装饰复合一体板，玻璃幕墙

建筑层数：24层

设计时间：2018年

建成时间：2020年

设计总负责：陈一峰，崔磊