邱岚岚，全诗涛，全诗凡

(1.中国建设银行 长沙华兴支行，湖南 长沙410001；2.云南财经大学 统计与数学学院，云南 昆明650221；3.云南财经大学 城市与环境学院，云南 昆明650221)

一、引言

中国房地产自1998年实行住房货币化政策以来得到快速发展，但同时房价也经历了不正常的过快增长[1]，中国住宅平均销售价格从1998年1 854元/平米上涨到2016年7 203元/平米，其中1998—2003年年均上涨速度为3.47%，2004—2016年年均上涨速度达到9.78%。房价过快上涨引起社会各界人士广泛关注。我国政府自2003年就在不断加大对房地产市场调控的力度，但是房价调控政策效果并不好，比如，当调控一线城市时候，更多二、三线城市的房价呈现快速上涨；调控政策过后房价出现反弹，甚至出现越调控越涨价局面，更加刺激投机行为。可见，对于房地产市场以及房价变动规律的研究还需要不断完善和发展，以提供更适合调控房地产市场的理论支撑和政策建议。

关注最近一轮(2015年至今)的房价上涨态势会发现，最先上涨的城市往往是“北上广深”等一线城市(据相关报道深圳市房价2015年同比上涨60%)，到2016年天津、武汉、杭州、郑州等二线城市房价快速上涨，而昆明等三线城市直到2017年初才开始上涨；当二、三线城市房价处于上涨阶段时，一线城市又开始下跌，比如深圳房价最先在2016年11月出现下跌趋势，而北京房价在2016年底增速放缓，并且在2017年9月出现下跌趋势。这种房价变动的规律可以总结为：房价可能存在从一线城市传递到二线城市，再逐渐扩散到三线城市，即房价有时间—空间上的扩散和溢出效应。……