郭贻新

自2016年12月的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以来，各有关政府部门陆续出台了相关的调控政策。房价的上涨趋势得到有效的控制，房地产市场变得更加透明，房地产企业之间的竞争更趋激烈。多家房地产头部企业纷纷以“活下去”作为企业的目标导向，因此如何管控好房地产投资项目的现金流及收益率指标成为房地产企业内部管控的首要目标。本文以此作为研究契机，结合房地产项目开发各阶段的经营情况，阐述房地产投资项目开发全周期的现金流及收益率指标的制定与管控策略。

在现有房地产市场竞争激烈背景下，如何确保现金流充裕，如何控制运营收益率指标，将影响到房地产企业能否长远发展的关键所在。现金流及收益率指标的管控工作应落实到房地产开发全周期的各个阶段中去。

房地产企业应在取得项目时、设计概念方案完成报批前、设计方案批复后的三个阶段分别对项目的现金流及收益率指标进行测算，不断优化项目计划方案，制定最优的现金流及收益率指标管控目标。经企业确定后的项目工作节点计划、目标销售货值、目标成本费用、目标净利润、自有资金投资回收期、年自有资金投资回报率、内部收益率（IRR）等关键性现金流及收益率指标，作为后续项目运营的执行与考核依据。

1.项目经济技术指标制定，根据项目用地的用地面积、容积率、用地性质、配套要求等基本指标，制定建筑业态、总建筑面积、总可售面积、配套建筑面积等技术经济指标。……